KİRA HUKUKUNDA YAN GİDERLER VE ORTAK GİDERLER
Yan giderlere katlanma borcu
MADDE 303 – Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür.
Kullanma giderleri
MADDE 341 – Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür.
Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
YAN GİDERLER NELERDİR?
Yan gider kiralananın kullanımı ile ilgili olması gerekmektedir. Kiraya veren veya üçüncü kişiler tarafından yapılan harcamalardır. Elektrik ve su giderleri yan giderler değildir. Yan giderler ancak kiraya veren veya üçüncü kişi bur harcamayı yapıyorsa o halde yan gider olur. Üçüncü kişiye örnek apartman yöneticiliği tarafından yapılan ödeme verilebilmektedir.
TBK madde 346 uyarında konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira bedeli ve yan giderler dışında yükümlülük getirilemeyeceği düzenlenmiştir.
Kullanımla doğrudan ilgisi olması lazımdır. Örnek vermek gerekirse ortak alanlara ilişkin bahçeye bakım için yapılan, aydınlatması ve temizlik masrafları yan giderdir. Ancak hiç olmayan, bir taşınmaza havuz yaptırmak veya merkezi ısıtma gibi taşınmaza yatırım amaçlı yapılan değişiklikler yan giderler değildir. Kullanımın doğrudan ilgisi olması gerekmektedir ancak dolaylı olarak kullanımla ilgisi olanlar yan giderler olarak kabul edilmemektedir. Tanırım ve reklam giderleri ortak gider ve yan gider kabul edilemeyeceği kabul edilmiştir. İlgili Madde;
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
MADDE 3 – Aynı Yönetmeliğe aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“Mevcut sözleşmeler
GEÇİCİ MADDE 2 – (1) Bu maddeyi ihdas eden Yönetmelik ile değiştirilen 11 inci maddenin değişiklikten önceki ikinci fıkrasına göre reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler için perakende işletmelerden katılım payı talep edilebilmesine imkân sağlayan ve bu maddenin yayımı tarihinden önce kurulan sözleşme hükümleri, sözleşme süresince geçerlidir. Ancak sözleşme süresinin sona ermesinden önce veya sonra sözleşmenin yenilenmesi ya da süresinin uzatılmış sayılması hallerinde söz konusu giderler için katılım payı tahsil edilemez.
(2) Birinci fıkra kapsamındaki sözleşmelerde yönetim giderinin alt kalemleri ayrıca belirtilmedikçe perakende işletmelerden yönetim gideri olarak yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderler için katılım payı tahsil edilebilir.
(3) Birinci ve ikinci fıkralar kapsamında perakende işletmelerce ödenmesi gereken katılım payları, bu işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranlanmasıyla hesaplanır.
(4) Bu madde kapsamında perakende işletmelerden reklam, pazarlama, danışmanlık ve yönetim giderleri için katılım payı tahsil edilmesi durumunda, 11 inci maddenin yedinci fıkrası gereğince hazırlanan bağımsız denetim raporunda gider paylaşım işlemlerinin bu maddeye uygunluğuna da yer verilir.”
YAN GİDERLERE KATLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ KİME AİTTİR?
Adi kira ilişkisinde TBK 303 maddede yan giderler kiraya veren katlanmaktadır.
Konut ve Çatılı İşyeri kiralarında ise TBK 341. Maddesinde belirtildiği üzere aksi öngörülmedikçe yan giderlere kiracı katlanmaktadır.
TBK madde 341 maddesinin 2. Fıkrasında giderlere katlanan kişi nu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermesi gerekmektedir. Bu durumda kiraya veren şayet bu gideri gerçekleştirdi ise istem üzerine belgeleri kiracıya vermesi gerekmektedir.
YAN GİDERLERİN ÖDENMEMESİ HALİNDE FESİH HAKKI
Yan giderler bir para borcu olması nedeni ile zamanında ödenmemesi halinde temerrüt faizi uygulanmaktadır. TBK 315. Madde uyarınca fesih imkanı da tanınmaktadır. Temerrüt oluşması ve özen borcuna aykırılık nedeni ile kiraya verenin sözleşmeyi fesih hakkı olmaktadır.
TBK madde 147/b.1 uyarınca aylık ödenmesi gerektiğinden 5 yıllık zamanaşımı uygulanacaktır.
ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNDE BAHSEDİLEN ORTAK GİDERLER NELERDİR?
Alışveriş merkezlerinde yan giderler ifadesi ile ortak giderler hemen hemen aynı ifadeler olarak kullanılmaktadır. Yönetmelikte “Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderleri” olarak ortak giderler açıklanmıştır.
Yönetim Gideri için ise “ Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri” olarak açıklanmıştır. Esasen bakıldığında yan giderler kavramı ile uyuştuğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanundaki yan giderler ile ortak giderler birbiri ile aynı olduğu görülmektedir.
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
MADDE 1 – 26/2/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğin 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının (ç) bendinde yer alan “Gümrük ve” ibaresi yürürlükten kaldırılmış ve aynı fıkraya aşağıdaki bentler eklenmiştir.
“i) Ortak gelir: Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, atm ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri,
j) Ortak gider: Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderini,
k) Yönetim gideri: Alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri,”
————————————————————————————————————
Yönetmelikte “Alışveriş merkezinde perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez” demekle sadece doğrudan kira sözleşmesindeki kullanılan şeyle ilgisi olmaması nedeni ile ortak gider kabul edilmemiştir.
Ortak Giderlerde iade edilmeyecek şekilde götürü şeklinde belirlenmesi, TBK madde 346 maddesi uyarında geçerli olmayacaktır. TBK madde 346 da kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca bir yükümlülük yükletilemez der. Yönetmelikte TBK ile aynı yönde bu hususu belirtmiştir.
“Ortak giderler için, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alabilir. Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat atı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilir.”
Kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında yan giderlerini ayrıca talep etmeyeceğim ancak kira bedelini baştan fazla bedel talep edeceğim diyebilmektedir. Yan giderleri kira bedelinin içerisine dahil ederek kiracıdan talep edilmesini engelleyen bir husus mevcut değildir.
“Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.” Şeklinde ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı belirtilmiştir. Eğer süper marketler gibi teknolojik ürün satan mağazaların kapsadıkları alan çok yüksek olduğu için ortak giderlere üst limit getirilmekte ve bu geçerli olmaktadır. Ancak aşan bir ortak gider olur ise o halde kiraya veren açığı karşılamak zorundadır, mevcut kiracılara dağıtılmayacaktır.
Yine kiraya verilmeyen, boş kalan dükkânlara düşen ortak giderlerin mevcut kiracılara dağıtılması mümkün değildir, o paya düşen ödeme kiraya verene aittir.
Kiracı olan işletmelerin ödedikleri ortak giderleri takip edebilmesi içinde kiraya verenin rapor tutma yükümlülüğü yönetmelikte de düzenlenmiştir. “Her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilir.” Şeklinde bu yükümlülüğü düzenlemiştir. Belgelendirilmeyen giderlere ilişkin ortak gider tahsil edilemez. Ortak giderlerin doğru bir şekilde raporlanıp raporlanmadığı ise bağımsız denetim kuruluşlarında denetleneceği ve raporlanacağı da düzenlenmiştir. Bağımsız denetim gideri ise alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilemeyecektir.
Yönetmelikte; Bağımsız denetim kuruluşu alışveriş merkezi veya yönetimince belirlenir. Bu Bağımsız Denetim Kuruluşu, Kamu gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşları olacağı belirtilmiştir.
“Ortak gider katılım payları Türk lirası üzerinden hesaplanmakta ve ödenir “, “Ortak gider katılım payları perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilir ve bu yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilir.” Denilmektedir.
Yönetmelikte ortak gelir hususu da belirtilmiştir. Yönetmelik “Ortak gelir: : Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, atm ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile 11 inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri ifade eder.” Şeklinde tanımlamıştır.
AVM lerin ortak alanları Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik Madde 6 ya gre; (1) Alışveriş merkezinde kullanımı ücretsiz olacak şekilde; sosyal ve kültürel etkinlik alanı, acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı ve dinlenme alanları ile ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer alanlar oluşturulur. Alışveriş merkezi otoparkının müşteriler ve alışveriş merkezi içindeki perakendeciler haricinde kullanımını sınırlandırmak amacıyla alışveriş merkezi yönetimi tarafından, süreli kullanıma bağlı ücretlendirme yapılabilir.(2) Ortak kullanım alanları, engelliler ile yaşlı ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak oluşturulur.(3) Ortak kullanım alanlarının bu Yönetmeliğe ve Türk Standardları Enstitüsünün ilgili standartlarına uygun olarak oluşturulmasından alışveriş merkezi maliki, amacına uygun olarak kullanılmasından, bu alanlarda oluşabilecek kazalara karşı gerekli güvenlik tedbirlerinin alınmasından ve bu alanlara ilişkin diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesinden alışveriş merkezi maliki ile yönetimi müştereken sorumludur.Bu ortak alanlarda kiracılarında kullanım hakkı olmasına rağmen ortak alanları bu şekilde kullanarak gelir elde etmekteydi ancak bu durumda kiracıların itirazı ile uyuşmazlık yönetmelikte şu madde ile giderilmiş oldu;
“Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır.”
İlgili Madde ;
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik
MADDE 2 – Aynı Yönetmeliğin 11 inci maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Ortak gider paylaşımı
MADDE 11 – (1) Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılır.
(2) Alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için herhangi bir bedel tahsil edilemez.
(3) Ortak giderler için, bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alınabilir. Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilir.
(4) Ortak gider katılım payları Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir.
(5) Ortak gider katılım payları perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilir ve bu yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilir.
(6) Her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilir. Ortak gelir ve gider raporunda asgari olarak aşağıdaki hususlar yer alır:
a) Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi.
b) Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası.
c) Alışveriş merkezinin satış alanı.
ç) Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları.
d) Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri.
e) Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler.
f) Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı.
g) Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları.
ğ) Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu.
h) Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.
(7) Alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin bu maddeye uygunluğu, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca denetlenerek rapora bağlanır. Bu maddeye aykırı uygulamaların ayrı ayrı ve ayrıntılı olarak belirtildiği bu rapor, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilir. Denetimi yapacak bağımsız denetim kuruluşu, alışveriş merkezi maliki veya yönetimince belirlenir. Bağımsız denetim gideri, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilemez.
(8) Ortak gider katılım payları tahsilat amacı dışında kullanılamaz. Ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır.
(9) Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanır.
(10) Kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanır.
(11) Bu maddenin uygulanmasından alışveriş merkezi maliki ile yönetimi müştereken sorumludur.”
Özşeker Hukuk Bürosu, Muğla İli Bodrum İlçesinde Av. Sevin Özşeker Karabudak tarafından kurulmuştur. Hukuk Büromuzda Av. Derin Özşeker ve Av. Sevin Özşeker Karabudak olmak üzere iki avukat tarafından dosyalar takip edilmektedir. Kurulduğu günden itibaren müvekkillerinin hukuki problemlerine kısa zamanda yaratıcı ve etkili çözümler üretmeye çalışmakta ve müvekkillerin hukuki sorunlarını memnun kalabilecekleri en iyi şekilde sonuçlandırmak üzere çalışma sürdürmeye özen göstermekteyiz. Dinamik bir bakış açısı ve sürekli eğitimler ile kendimizi yenilemeye yönelik yaptığımız çalışmalar neticesinde hukuk büromuz ;Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Miras Hukuku, Ceza Hukuku, İş Hukuku, İcra iflas Hukuku, Aile Hukuku ,Ticaret Hukuku, İdare Hukuku, Sigorta Hukuku ve diğer pek çok alanda avukatlık ve danışmanlık hizmetleri sunmaktayız.
UYARI NOTU: Yazılar, hukuk eğitimlerinden (kongre, seminer vs.) edinilen bilgiler ile Yargıtay İçtihatlarından ve Akademik kitaplardan faydalanmamız neticesinde merak edilen hususları kısa ve özet olarak açıklığa kavuşturmak adına yazılmaktadır. Kesinlikle avukat danışmanlık anlamına gelmemekte ve hukuki sorunların mutlaka alanında uzman bir avukat tarafından görüşülerek takip edilmesi gerekmekte olduğunu bildirmekteyiz. Hukukun canlı ve dinamik olması ve değişen kanun ve yargıtay içtihatları nedeni ile yazılarımızın günceliğini teyit etmenizde fayda olduğunun altını çizmekte, paylaşılan bilgilerin tarihi kontrol edilmek sureti ile, yazılan günün şartlarına göre ve o gün edinilen bilgiler doğrultusunda oluşturulduğunu unutmamanızı öneririm. Paylaştığımız genel hukuki bilgilerin ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır. Yazılanın aksine yargıtay kararı, kanun metni mevcut ise tarafımıza whattsapp uygulaması üzerinden paylaşılmasını önemle rica ederiz.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60
Kira bedelinin belirlenmesi konusu için tıklayınız.
YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI TARİHİ TAŞIYAN TAHLİYE TAAHÜDÜ yazısı için tıklayınız.
AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE yazısı için tıklayınız
KİRA SÖZLEŞMESİNDE TARAFLARIN ÖLÜMÜ için tıklayınız ;
