KİRA HUKUKU
Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kira bedelinin tespiti davası yazımıza ek olarak özet bilgi içerir. Ayrıntılı yazımız için kira bedelinin tespiti davası yazımıza yazının ekindeki linkten ulaşabilirsiniz.
TBK MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında (DEĞİŞİK İBARE RGT: 18.01.2019 RG NO: 30659 KANUN NO: 7161/56) (GEÇER. TAR.: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının (DEĞİŞİK İBARE RGT: 18.01.2019 RG NO: 30659 KANUN NO: 7161/56) (GEÇER. TAR.: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (DEĞİŞİK İBARE RGT: 18.01.2019 RG NO: 30659 KANUN NO: 7161/56) (GEÇER. TAR.: 01.01.2019) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, (EKLENMİŞ İBARE RGT: 18.01.2019 RG NO: 30659 KANUN NO: 7161/56) (GEÇER. TAR.: 01.01.2019) 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü
saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Kira sözleşmelerinde genelde bir kira bedeli, artış oranı, kira süresi yazılır. 5 yıl geçince de kira sözleşmesinde herhangi bir artış şartı olup olmadığının önemi olmaksızın dava açılabilecektir. Rayice göre kira bedeli tespiti sağlanabilmektedir.
Yenilenen kira sözleşmesinde yani uzayan kira sözleşmesinde artış şartı yoksa o halde de bir diğer tespit davası açma hakkı vardır, burada TÜFE artışını aşmamak kaydı ile kira bedelinin belirlenebilmesi için kira tespit davası açılabilir. Lakin günümüzde genelde kira artış oranı kira sözleşmelerinde belirlenmektedir.
İşyeri kira bedelleri en serbest olduğu zaman kira sözleşmelerinin kurulduğu andır ve kira bedeli yasalarca sınırlandırılmamıştır ve kanun veya Yargıtay kira bedelinin ne kadar olması gerektiğine karışmamaktadır. Ciro üzerinden kira bedelinin ödenmesi de kira sözleşmesinde kararlaştırılabilmektedir.
Kira sözleşmelerinde kiracı tarafından 15 gün önceden fesih bildirimde bulunmaması halinde kira sözleşmeleri bir yıl süreyle uzamaktadır. Kiraya veren ise 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra ancak kira sözleşmesini feshetme hakkı doğmaktadır.2019 yılından itibaren TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ dikkate alınmaktadır. 2019 yılından önce ise ÜFE dikkate alınmakta idi.
GEÇİCİ MADDE :Konut kitraları bakımından bu maddenin yürürlüğü girdiği tarih ila 11 Haziran 2022-1/7/2023 tarihe kadar yenilenen kira dönemlerinde kanun koyucu geçici madde %25 olarak sınır getirilmiştir. Bunu aşan bir artış bulunmakta ise o halde %25 i aşan kısmı için geçersizdir. Eğer TÜFE %25 in altındaysa o halde TÜFE oranı uygulanacaktır.
TBK MADDE/1. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin bir önceki kira yılında TÜFE (on iki aylık ortalamalarına göre) değişim oranını geçmemek kaydı ile anlaşmaları mümkündür, demiştir. Bu kira sözleşmesi bir yıldan uzun süre sözleşmeleri için geçerlidir. TÜFE den daha az oran kararlaştırıldıysa bundan sonraki artış oranları nasıl kararlaştırıldıysa kararlaştırılan artış oranları uygulanmak suretiyle gerçekleşecektir.
Kira sözleşmesinin başında anlaşma yapmaları gibi kira sözleşmesi sonrasında artışa ilişkin anlaşma yapmaları da mümkündür. Tarafların sonradan yaptıkları artışa ilişkin anlaşmaları TÜFE üst sınırı ile bağlı olup olmadığı hususu tartışmalıdır. Sözleşme yaparken kiracının barınma konusunda bir korunmaya tabi olduğu için korunduğunun ancak sözleşme yapıldıktan sonra kiracının sözleşmeyi imzalamasına binaen artık korunmaya ihtiyacı kalmadığı anlayışı da mevcuttur. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra yapılacak anlaşmalarda ise TÜFE ile bağlı olunmaması gerekmektedir.(Görüş)
TBK MADDE 344/3
Taraflar arasında bir anlaşma olsun ya da olmasın kira sözleşmesinin kuruluşundan itibaren 5 yıl geçtikten sonra 6. Yıl için rayice göre belirlenmesi istenilebilir. Yargıtay uygulamasına bakıldığında sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 5 yıl geçmesiyle bu dava açılabilecektir. 5 yıl geçtikten sonra 7. Yılda da dava açılabilir. Ancak bir defa kira bedeli tespiti Mahkemeden talep edilip kira bedeli tespiti yapıldıktan sonra 5 yıl geçmedikçe yeni bir kira bedeli tespiti Mahkemeden talep edilemeyecektir.
Mahkemelerce kira bedelinin tespiti için yapılacak araştırmada kiralananın sahip olduğu nitelikler, yaşı, büyüklüğü, kullanılan malzemelerin kalitesi ve taşınmaza bağlı olarak sunulan imkanlar dikkate alınır. Kiralananın civarında aynı nitelikte kabul edilecek taşınmazlar için talep edilen ve kurulan kira sözleşmelerindeki kira bedellerine bakılacaktır. Hakkaniyet indirimi ise eski kiracı için %15-20 arasında indirim uygulanmaktadır. Geçici Madde %25 sınırlandırılması TBK 344 maddenin 2. Fıkrası için geçerlidir, 344. Fıkranın 3. Maddesi için uygun bulunmayacaktır. Yani kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 5 yıl geçmiş olan sözleşmeler için talep edilen kira bedeli tespiti davalarında emsal kira bedellerine ve rayice bakılır geçici madde ile getirilen %25 sınır bu tespit davalarında uygulanmaz.
YABANCI PARA İLE KARARLAŞTIRILAN ÖDEMELERDE ise 5 YIL GEÇMEDİKÇE KİRA BEDELİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILAMAMAKTADIR. 5 yıl sonra ise TBK 344 f3 e göre tespiti istenilebilmektedir.
Taraflar 5 yıl geçmekle Mahkemeye başvurmadan yeni kira bedelini rayiçe göre kararlaştırmaları halinde bu geçerli olacaktır. Bu kararlaştırma neticesinde 5 yıl geçmedikçe bir dava açılamayacağı kanaatindeyiz. Anlaşmadan itibaren 5 yıllık süre yeniden başlar.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuhttps://www.sevinozsekerkarabudak.av.tr/ki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir.Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60
