AKDE AYKIRILIK NEDENİYLE TAHLİYE
Bu yazımızda konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesine aykırı davranışlarda bulunan kiracının tahliye edilebilmesi için gerekli olan işlemler hakkında bilgi verilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesinin 1. Fıkrası ‘’Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. ‘’ şeklinde düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi’nin 2. Fıkrasında ise ‘’Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. ‘’ şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun hükmünden anlaşılacağı üzere akde aykırılık olması halinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya öncelikle yazılı bir ihtarda bulunulmalı ve bu ihtarda aykırılığın giderilmesi için kiracıya en az 30 günlük süre verilmeli ve verilen süre içerisinde aykırılığın giderilmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği ihtar edilmelidir. İhtar çekilmeden kiracı hakkında dava açılırsa veya 30 günden az süre verilirse açılan dava reddedilecektir.
Ancak TBK’nun 316. Maddesinin 3 .fıkrasında akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmeden sözleşmenin hemen feshedilebileceği haller düzenlenmiştir. Bu haller TBK’nun 316. Maddesinin 3.fıkrasında ’Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’ Şeklinde düzenlenmiştir
Konuya ilişkin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/8658 esas, 2018/173 karar, 16.01.2018 tarihli kararı şu şekildedir;
‘’Dava: Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Karar: Davacı, taraflar arasında, 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmeye aykırı olarak kiralananın davalı kiracı yerine üçüncü bir kişi tarafından kullanıldığını, davalı kiracıya sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için 20/07/2015 tarihli ihtarname ile süre verildiğini, verilen sürede sözleşmeye aykırılığın giderilemediğini belirterek kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316. maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir Taraflar arasında 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi. ‘’
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60
