PAYLI MÜLKİYETE KONU KİRALANANDA KİRAYA VEREN TEK BAŞINA TAHLİYE İSTEYEBİLİR Mİ?
Paylı mülkiyete konu kiralananda kiraya verenin tek başına tahliye isteyip isteyemeyeceği tartışmalı
olmakla birlikte, kiraya veren kira sözleşmesine dayalı olarak dava açıyor ve diğer paydaşlar paylı
mülkiyete konu taşınmazın davacı tarafından kiralandığından zaten haberdarlar ise bu durumda
davanın kabulüne karar verildiğine ilişkin yargıtay kararları mevcuttur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2013/8146 esas, 2013/11378 karar, 02.07.2013 tarihli kararı
‘’…Davacı vekili; davalının 01.01.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalının yıllık
peşin olarak ödenmesi gereken 2009, 2010, 2011 yılları kira paralarını ödemediğini, kira alacağının
tahsili için davalı hakkında tahliye istemli icra takibi başlattıklarını, ödeme emrinin tebliğ
edilmesine rağmen davalının itiraz etmediğini ve yasal sürede kira borcunu ödemeyerek temerrüde
düştüğünü belirterek taşınmazların tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı duruşmalara
katılmamış ve davaya cevap vermemiştir. Mahkemece kiralanan taşınmazların paylı mülkiyete
konu olup davacı paydaşın pay ve paydaş çoğunluğunu sağlamadan tek başına tahliye davası
açamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Medeni Kanunun paylı mülkiyete
ilişkin 691.maddesi hükmüne göre kiraya verme önemli idari işlemlerden olup pay ve paydaş
çoğunluğunun sağlanması gerekir. Belirtilen bu çoğunluk sağlanmadan malın kiraya verilmesi
durumunda sözleşmenin tarafı olmayan paydaşlarca sözleşmenin geçersizliği öne sürülebilir.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların hepsinin icazeti gerekli olup bu koşul sağlanmadıkça, mevcut
kira sözleşmesi diğer ortaklar açısından bir hüküm ifade etmez. Ne var ki paylı mülkiyette olsun,
elbirliği mülkiyetinde olsun bu koşullar temin edilmeden bir kira sözleşmesi yapılmış ise tarafları
bakımından sözleşme hüküm ifade etmeye devam eder. Bu durum sözleşmenin nispiliği ilkesinin
bir sonucudur. Kiralayan konumunda olan paydaş ya da ortak sözleşme ile yükümlendiği borçları
ifa ettiği müddetçe davalı kiracıdan da kendi borçlarını ifa etmesini isteyebilir. Somut olayda,
tahliyeye konu taşınmazlar paylı mülkiyete konu olup tapu kayıtlarında davacının payı 20/40’tır.
Davacı açmış olduğu işbu tahliye davasında paydaşlık sıfatına değil 01.01.2007 başlangıç tarihli
kira sözleşmesine dayanmıştır. Davacı sözleşmeyi kiraya veren sıfatı ile imzalamış, davayı da bu
sıfatla açmıştır. Temerrüt nedeniyle tahliye davasında dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan
kiraya verene aittir. Yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular doğrultusunda davacı kiralayanın
aktif husumet ehliyeti bulunmakta olup kiralananın tahliyesi konusunda diğer paydaşların
muvafakatlerine ihtiyaç yoktur. Mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar
verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenle
bozulmalıdır.’’şeklindedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/6944 Esas, 2014/8135 Karar, 19.06.2014 tarihli kararı
‘’…Davacılar vekili, dava dilekçesinde, davacılar tarafından 534 ada, 1, 2, 3, 4 ve 5 ve 533 ada 2,4,
ve 5 parsellerde kayıtlı arsalarını 01.12.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli sözleşme ile davalıya
kiralandığını, davacıların 13.06.2012 tarihli ihtar ile sözleşmeyi feshederek sözleşme süresi sonu
olan
30.11.2012 tarihinde kiralananın tahliyesini istediklerini davalının ise cevabı ihtar ile sözleşmeleri
5+5 yıl olmak üzere 10 yıl süreli olduğunu bildirdiğini, sözleşmenin 5 yıl uzatılması için öngörülen
"tüm koşullarda anlaşma" şartının gerçekleşmediğini belirterek her iki sözleşmenin feshi ile
davalının süre bitimi nedeniyle kiralananlardan tahliyesini istemiştir. Davalı vekili yetki itirazında
bulunarak yetkili mahkemenin Gebze Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, sözleşme süresinin sona
ermediğini ve davanın reddini savunmuştur. Mahkemece dava konusu taşınmazların paylı
mülkiyete konu olup, pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan aktin feshi ve tahliye istenemeyeceği
davacıların dava açma hakkı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davaya dayanak yapılan 01.12.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri kiralayan sıfatıyla davacılar
C., N., M. ve C. B. tarafından imzalanmış olup kiralanan arsa nitelikli taşınmazların paylı mülkiyet
hükümlerine tabi olduğu anlaşılmaktadır. Medeni Kanunun paylı mülkiyete ilişkin 691. Maddesi
hükmüne göre kiraya verme idari işlemlerden olup, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması
gerekir.
Belirtilen bu çoğunluk sağlanmadan malın kiraya verilmesi durumunda sözleşmenin tarafı
olmayan paydaşlarca sözleşmenin geçersizliği öne sürülebilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların hepsinin
icazeti gerekli olup, bu koşul sağlanmadıkça mevcut kira sözleşmesi diğer ortaklar açısından
hükümifade olmaz. Ne var ki paylı mülkiyete olsun, elbirliği mülkiyetinde olsun bu koşullar temin
edilmeden bir kira sözleşmesi yapılmış ise tarafları bakımından sözleşme hüküm ifade etmeye
devam eder. Bu husus sözleşmeye bağlılık ilkesinin bir sonucudur. Kiralayan konumunda olan
paydaş sözleşme ile yükümlendiği borçları ifa ettiği müddetçe davalı kiracıdan da kendi borçlarını
ifa etmesini isteyebilir. Davacılar 01.12.007 başlangıç tarihli sözleşmelere dayanarak kiralayan
sıfatıyla dava açtıklarına göre mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar
verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu
nedenle bozulmalıdır.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı
HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi
uyarınca hükmün BOZULMASINA, davalı vekilinin temyiz itirazlarının bu aşamada
incelenmesine yer olmadığına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.06.2014
tarihinde oybirliği ile, karar verildi.’’şeklindedir.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin
Özşeker ‘e aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve
kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup
konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır.
Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60
