KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASI

TBK madde 344/3 maddesi gereğince de açıklandığı üzere, ülkemizde uzun yıllar devam eden ekonomik dengesizlikler nedeni ile başlangıçta belirlenen kira bedelinin aynı tutulması mümkün olmamış ve süreçte meydana gelen kira bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar büyük boyutlara ulaşmıştır. Ekonomik dengesizlikler nedeni ile bu konuda gereken kalıcı yasal düzenleme yapılmadığı için , taraf yararları daha çok Yargıtay Kararlarıyla hakkaniyet düzeyinde tutulmaya çalışılmıştır.

Son zamanlarda yaşanılan ekonomik dengesizlikler neticesinde kira bedellerindeki artışlar göz önüne alındığında konutların ve işyerlerinin kira bedelinin mevcut halleri ile düşük kaldığı görülmektedir. İş bu sebeple de ev veya dükkan sahipleri kira bedellerinin uyarlanması için Mahkemelerde dava açma yoluna gitmektedirler.

KİRA BEDELİNDE YASAL ARTIŞ

18.01.2019 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan 7161 sayılı “Vergi Kanunları İle Bazı Kanun Ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanununun “56. Maddesi ile Türk Borçlar Kanununun 344. Maddesinde değişiklik yapılmıştır.

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denmektedir. Bu değişiklik ile kira artış bedeli TÜİK tarafından açıklanan TÜFE oranına göre yapılmaktadır.

KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI

TBK Madde 344/3;

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından (DEĞİŞİK İBARE RGT: 18.01.2019 RG NO: 30659 KANUN NO: 7161/56) (GEÇER. TAR.: 01.01.2019) (KOD 1) tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Yargıtay özel dairesine ilişkin kararında;

(6.HD.19.03.2015 Ta.2015/2163-2733 Sa.)Kararı uyarınca kira parasının önceden ödenmekte olan kira parasından daha az olamayacağı, belirtilmiştir. “Koşullar değişmediği sürece dört yıllık sürelerde ÜFE esas alınarak bulunacak kira belirlemesi ilke olarak kabul edilmelidir. Dört yıldan sonra ise taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi aracılığı ile belirlenecek bu miktara göre hak ve nesafete uygun bir kira parası tespit edilmelidir. Davacı kiracının 5.000 TL olarak tespitini istemiştir. Olayda aylık brüt kira parasının 4.250 TL (Net.3.400) ödendiği tarafların kabulündedir.Mahkemece ödenenden daha az 4.200 TL tespit edilmesi, yeni kira parasının önceden ödenmekte olan kira parasından daha az olamayacağı kuralına aykırıdır.”

TBK.’un 344/3. maddesinin açık hükmü gereğince; sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıllık süre geçtiğinden, kira bedelinin, hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespiti gerektiği gözetilerek karar verilmesi gerekir.

T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi  Esas No: 2017/12481 Karar No: 2019/6444 Karar Tarihi: 10.09.2019

“Ayrıca kira bedelinin miktarına ilişkin olarak taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira bedelinin dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; kiracı olan taraf, artırılması istenilen veya karar verilebilecek miktarı ve bundan daha fazlasını ödese bile, dava reddedilmeyip kira bedelinin tespitine karar verilmelidir.”

KİRA TESPİT DAVASI  NE ZAMAN İSTENİR ?

Kira tespiti, yasal sürelere uyulmaksızın her zaman mahkemeden istenebilmektedir. Ancak bu tespit yasal sürelere uyulmaması nedeni ile bir sonraki dönem geçerli olacaktır.

Ancak kira sözleşmesinin yeni dönemi başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına yazılı bildirimde bulunması koşuluyla yeni kira dönemi sonuna kadar açılır ise belirlenen kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

T.C. YARGITAY . Hukuk Genel Kurulu Esas No: 2017/6-2792 Karar No: 2021/267 Karar Tarihi: 16.03.2021 Karar Uyarınca

Uygulamada birliği sağlamak için 18.11.1964 tarihli ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile, kanunda boşluk bulunduğu temelinden hareketle yeni dönemde akdin kira bedeline ilişkin hükmünün yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir akit haline geldiği benimsenmiş ve kira bedelinin sınırlandırılmasına ilişkin boşluğun hakim tarafından doldurulması gerektiği kararlaştırılmıştır.

Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hâkim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmesi gerekir. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini aykırılık teşkil eder.

Kira bedelinin tespiti (uyarlanması) davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır.

AMACI

Buna göre, kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibarettir. Gerçekten de taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hâkimin kararı ile doğar. Gerçi, yeni dönemde kiranın belli olması için mutlaka bir mahkeme kararı alması şart değildir. Çünkü taraflar anlaşırlarsa mahkeme kararına gerek kalmadan hukuki sonuç doğar. Tarafların ancak anlaşamaması hâlinde bu hukuki sonucun doğması için dava açmaları gerekir.

Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler. Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması veya var olan bir hukuki durumun değişmesi söz konusu olmaktadır. Nitekim aynı hususlara Hukuk Genel Kurulunun 26.02.2014 tarihli ve 2013/3-633 E., 2014/154 K. ve 24.02.2016 tarihli ve 2014/3-348 E., 2016/173 K. sayılı kararlarında da değinilmiştir.

Kira bedelinin tespiti davalarının amacı sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespitidir. Başka bir deyişle kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Kira tespit davası sonucunda hâkim, bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler. Böylelikle, kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur ve kira sözleşmesi mahkeme kararı ile yeniden şekillenmiştir (Özyakışır, Ö.: Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedeli, Ankara 2019, s. 204).

DAVA NETİCESİNDE

Mahkemece belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu talep edilmedikçe, hükümde gösterilmez. Sadece, talepte bulunulmuş olması şartıyla, belirlenen kira bedelinin hangi andan itibaren geçerli olduğu hükümde gösterilir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Hukuk Genel Kurulunun 21.11.1966 tarihli ve 1966/19 E., 1966/10 K.). Fakat, dava sonucunda belirlenen bedel, bazen, belirlenmesi talep edilen değil bir sonraki kira yılı için etki doğurabilmektedir. Mahkeme kararının, bedelin belirlenmesinin talep edildiği kira yılı için etki doğurması arzu ediliyorsa kira sözleşmesindeki hükümlere dikkat edilerek talepte bulunulması gerekmektedir

KİRA UYARLAMASI DAVASI KISMİ DAVA OLARAK AÇILABİLİR Mİ?

Bu aşamada “kısmi dava” kavramı üzerinde kısaca durmak gerekir. Alacağın yalnızca bir bölümü için açılan davaya kısmi dava denir. Bir davanın kısmi dava olarak nitelendirilebilmesi için, alacağın tümünün aynı hukuki ilişkiden doğmuş olması ve alacağın şimdilik belirli bir kesiminin dava edilmesi gerekir. Diğer bir söyleyişle, bir alacak hakkında daha fazla bir miktar için tam dava açma imkânı bulunmasına rağmen, alacağın bir kesimi için açılan davaya, kısmi dava denir. Kısmi dava açılabilmesi için talep konusunun bölünebilir olması gerekli olup, açılan davanın kısmi dava olduğunun dava dilekçesinde açıkça yazılması gerekmez. Dava dilekçesindeki açıklamalardan davacının alacağının daha fazla olduğu anlaşılıyor ve istem bölümünde “fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması” ya da “alacağın şimdilik şu kadarını dava ediyorum” şeklinde bir ifadeye yer verilmiş ise, bu husus, davanın kısmi dava olarak kabulü için yeterli sayılmaktadır (Pekcanıtez, H.: Medeni Usul Hukuku, C. II, 15. baskı, İstanbul 2017, s. 1000).

27. 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nda (HUMK) açıkça kısmi dava düzenlenmediği hâlde, söz konusu Kanun’un yürürlükte olduğu dönemde de kısmi dava açılması mümkün bulunmaktaydı. Kısmi dava, HMK’nın 109. maddesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Anılan maddenin birinci fıkrasında; talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmının da dava yoluyla ileri sürülebileceği hükme bağlanmıştır. İkinci fıkrasında ise, talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamayacağı belirtilmişti. Ancak 109. maddenin ikinci fıkrası 01.04.2015 tarihli ve 6444 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile yürürlükten kaldırıldığından artık talep konusunun taraflar arasında tartışmasız veya belirli olması hâlinde de kısmi dava açılması mümkün hâle gelmiştir.

Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur.Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.Öte yandan kira bedelinin tespitine ilişkin talep dava dilekçesinde belirtilen döneme ilişkin olduğundan, ıslahla bedelin artırılması durumunda ise daha sonraki bir dönemi kapsayacak şekilde talepte bulunulmuş olur ve bu da kira bedelinin tespiti davalarının niteliğine aykırıdır.

GÖREVLİ MAHKEME

Sulh Hukuk Mahkemelerinin görevleri, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 4. Maddesinde;

“(1) Sulh Hukuk Mahkemeleri , dava konusunun değer ve tutarına bakılmaksızın;

A)Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere  tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları,

…”

Şeklinde açıklanmıştır.

Kira sözleşmesinden kaynaklanan, kira bedelinin belirlenmesi hususu Sulh Hukuk Mahkemesi görevi içerisine girmektedir.

YETKİLİ MAHKEME

Kira bedelinin tespiti davası kira sözleşmeleri kaynaklı olduğundan sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi yetkili olacaktır. Sözleşmenin ifa edileceği yer taraflar arasında  belirtilmemiş ise davalının yerleşim yeri de yetkili mahkemedir.


Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka  web sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde  hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Bu içerik bilgi vermek amaçlı olup dilekçeler içerisinde kullanılabilir.  Her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden alanında uzman bir avukattan ofiste danışmanlık alınması gereklidir. Fazla Bilgi için 

0530 434 48 48 arayabilirsiniz.