İhtiyaç Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 350. Maddesinde kimlerin ihtiyacı nedeni ile dava açılabileceği düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiralayan kendisinin, eşinin, altsoyun, üstsoyun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilmektedir. İhtiyaç sebebini ileri sürenin kiraya verenin maliki olması gerekmektedir. İntifa sahibi olan kiraya veren veya alt kiraya veren kiracıda konut ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabilmektedir.
- Ancak mevcut konuttan daha lüks ve üstün bir yerde oturma arzusu ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir.
- Devamlılık arz etmeyen ihtiyaçlar, henüz doğmamış ve gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Sadece davanın açıldığı sırada ihtiyacın varlığı yeterli değildir. İhtiyacın dava devam ederken de var olması gerekmektedir.
Gereksinim nedeni ile dava açmanın temelinde gerçekten bir zorunluluk ve ihtiyaç olup olmadığı mahkemece araştırılmaktadır. Mahkeme gereksinim nedeninin samimiyetini araştırır. Amaç gereksinim nedeni ile dava açıldıktan sonra tahliye edilen konut veya işyerinin daha yüksek bir bedel ile kiraya verilmesinin önüne geçebilmektir. Kaldı ki ihtiyaç nedeni ile kiracının tahliye edilmesi halinde üç yıl kiraya verememe ile karşılaşılmaktadır.
İşyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması gerekmektedir veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen eş değer nitelikte olduğunun anlaşılması halinde ihtiyacının varlığının kabulü gerekmektedir.
Dava açıldığında ihtiyacı olan taraf askerde dahi olsa, yargılamanın devamı sırasında ihtiyaçlının terhis olarak ihtiyacın gerçekleşmiş olması da yeterlidir. 6. HD.12/10/1989 Ta.1989/12870-15222 Sa.- YKD 1990/1 Sa.36 Sf.) “İhtiyaca dayalı dava açıldıktan sonra davacının oğlu askere alınmıştır. Dava devam ederken 45 gün sonra terhis edileceği bildirilmiştir. Davanın devamı sırasında ihtiyaç doğduğuna göre istemin kabulü gerekir. “
İhtiyacı olduğunu iddia eden taraf davacıya ait olup yapılması istenen işe uygun boş dükkan da varsa o yerin ihtiyaca tahsis edilmeyip başka bir yer için dava açılmış olması Yargıtay kararları gereğince ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğu kabul edilemez.
Yine ikinci iş yapacağı iddiası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.
İSPAT hususunda ise, ihtiyacın yazılı belgeler ile ispatı güçtür fakat gerçekten ihtiyacın varlığının ispatı için tanık deliline dayanılır. Özellikle ihtiyacın nereden kaynaklandığı neden tercih edilen taşınmazın davaya konu olan taşınmaz olduğu hususunda güçlü deliller bildirmek gerekmektedir. Özellikle birden fazla konutu ve işyeri olan kimselerin davaya konu taşınmazın gereksinim nedeni ile tahliyesini istediğinde, diğer taşınmazlardan bu taşınmazı ayırın özelliklerini bildirmesi gerekmektedir. İhtiyaç olarak değerlendirilebilecek konular örneklerle , Yargıtay kararları ile değerlendirilebilmektedir.
Yargıtay Ergin çocukların ayrı eve çıkma isteğine ilişkin olarak ihtiyacın samimi olup olmadığı hususunda verdiği farklı kararları mevcuttur. Yargıtay bir kararında çalışmayan ve üniversite okuyup hiçbir geliri olmayan bir kız çocuğunun ayrı eve çıkma ihtiyacını samimi bulmamış ve gereksinim olarak görmemişken başka bir kararında reşit olan kız çocuğun anne ve baba ile yaşamaya zorlanamayacağını bildirmiş ve gereksinimi samimi bulmuştur. Çünkü ergin bir çocuğun anne ve/veya babası ile yaşamasını gerektiren yasal bir zorunluluk söz konusu değildir.
6HD.20.05.1996 Ta. 1996/1476-4814) “Kızın ihtiyacı için dava açılmıştır. Her ne kadar birlikte oturulmuyor ise de , ergin olan kızın anne ve baba ile birlikte oturmaya zorlanamaz. İstem haklıdır. “
Yargıtay HGK 12.12.1984 Ta. 1982/6-863,1984/1049 Sa. Kararında evlenme nedeni ile bir konutun tahliyesinin talep edilmesi hususunda evlenmenin gerçekleşeceğine dair somut kanıtların olmasını aramaktadır. Sadece nişanlanma ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi edilemeyeceğini bildirmiştir. Nişanlanma sebebiyle ihtiyaç iddiası yerine ergin çocuğun konut ihtiyacına dayanılmasında fayda görülmektedir.
Yurt dışında çalışanlar yönünden ihtiyaç iddiası da sıklıkla karşılaştığımız hususlardan biridir. Yurt dışında çalışıp yazları gelip kalmak amacı ile ülke içerisinde mevcut konutunun boşaltılmasının istenilmesi maalesef kabul görmemektedir. Yurt dışından kesin dönüş yapılması aranmaktadır.
- HD.22.05.1981 Ta. 1981/3530-8640 Sa. “Almanya’da işinden ayrılmamış ve kesin dönüş yapmamış kimse ihtiyaç iddiasında bulunamaz.”
Konut ihtiyacınız ise iş yeri ihtiyacından farklı olarak kira da oturuyor olmanız yeterli görülmektedir. Yani illa ki kiraya veren tarafından tahliye tehdidi altında olmanız aranmamaktadır. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kanıtı gerekmektedir. Mevcut konutunuzun kendi taşınmazınızdan daha iyi olmaması dikkat etmeniz gereken hususlardandır. (Y.6 HD. 25.12.2013 gün ve 2013/16559-17305 sayılı ilamı)
Davacılar eğer daha önceden aynı sebebe dayalı olarak dava açmışlar ancak dava ret olmuş ise, dava dilekçeleri ihtar yerine geçmektedir. (Y 6. HD 18/03/2013 gün ve 2013/2953-4627)
İşyeri ihtiyacı ileri sürüldükten sonra istemde bulunan bir işe girmişse bu durumda ihtiyaç artık ortadan kalktı diyemeyiz. Hukuk Genel Kurulunun 26/12/1984 Ta. 1982/6-1047 1984/1047 1984/1100 Sa. İlamında “Davacının oğlu askerden dönmüş olup işsizdir. İşyeri ihtiyacı (kahvehane-otel)nedeniyle dava açılmıştır. Oğul altı ay sonra ……. Muhasebeci olarak işe girmiştir. Bu durum ihtiyaç iddiasını ortadan kaldırmaz. Davaya devamla koşulları oluşmuşsa tahliye kararı verilmelidir, denilmiştir.
Tapu kütüğüne mesken olarak kayıtlı olan bir taşınmazın işyeri olarak kiralanabilmesi için tüm kat maliklerinin onayı gerekmektedir. Bu sebepledir ki mesken olan bir yerin iş yeri olarak kullanılacağı iddiası ile dava açılması Kat Mülkiyeti yasası ve Türk Borçlar Kanununun kira sözleşmesini düzenleyen hükümleri ile uyuşmamaktadır.
ISLAH MÜMKÜN MÜDÜR?
Islah tarafların yaptığı usul işlemlerinin tamamen veya kısmen değiştirilmesi anlamına gelmektedir. Davacı eğer davasını ihtiyaç nedeni ile açmış ve gerekçesini de emlakçı ofisi olarak belirtmişse daha sonradan muhasebecilik olarak ıslah yapılması istemin ıslahı olarak değerlendirilebilmektedir. Ancak kira akdinin sona erdirilme sebebinin değiştirilmesi ıslah ile mümkün değildir. Yani gereksinim nedeniyle tahliye ile dava açıldıktan sonra yeniden inşaat yapılacak yeniden imar edilecek şekilde taleplerle ıslah mümkün olmayacaktır. Ayrı davalarda görülmesi gerekmektedir o nedenle ıslah ile değiştirilemez. 6 HD. 13.04.2004 Ta. 2004/2575-2693 Sa.)İktisap ve ihtiyaç nedeni ile dava açılmış, yargılama sırasında da yeniden inşa projesi vermiştir. Proje uygulanmadan mahkemece ihtiyaç nedeni ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
FESİH BİLDİRİMİ VE DAVA AÇMA SÜRESİ
Fesih bildirimin yazılı olarak yapılması gerekmektedir.
Belirli süreli kira sözleşmesi ve belirsiz süreli kira sözleşmesi olarak ikiye ayırmak gerekmektedir. Belirli süreli kira sözleşmesinde davanın sürenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. Belirsiz kira sözleşmesinde ise ( Belirli olmayan kira sözleşmesi) fesih dönemine veya fesih bildirimi için öngörülen sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesi başta belirli bir kira sözleşmesi iken sonradan yenilenerek belirli olmayan kira sözleşmesine dönüşmüş olduğunu düşünelim o halde 14/02/2022 tarihinde başlamış olan bir kira sözleşmesinin 2027 yılında gereksinim nedeni ile tahliye davası açılması düşünülsün. Ya bildirim kira bitiminden önce yapılmış olması gerekecektir. Ya da davanın dönem bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekecektir. Eğer bildirim yapmadıysak 14/02/2027 tarihinden itibaren bir ay içinde davayı açmamız gerekmektedir. Bildirim yapılmış ise o halde davanın başlangıç tarihinden dönem sonuna kadar davayı açma hakkınız saklıdır.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka web sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Bu içerik bilgi vermek amaçlı olup dilekçeler içerisinde kullanılabilir. Her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden alanında uzman bir avukattan ofiste danışmanlık alınması gereklidir. Fazla Bilgi için
0530 434 48 48 arayabilirsiniz.
