Tahliye Taahüdü
Sıklıkla kullanılan adıyla tahliye taahhütnamesi asıl adıyla ise yazılı üstlenme nedeni ile boşaltmadır. Tahliye taahhütnamesi özellikle kiraya verenlerin kira hukukunun kiracıları fazlasıyla koruduğu ve bu nedenle kiracılarını tahliye etmekte zorlandıkları için sıklıkla başvurdukları bir yoldur. Ancak yapılan her tahliye taahhüdünün doğru olmadığı ve geçerlilik şartlarını taşımadığını görmekteyiz. Bu yazımda kısaca tahliye taahhütnamesinin hangi şartlar da ve hangi unsurları barındıracak şekilde yapılması gerektiğinden bahsedeceğim. Fakat önemle söylemek gerekir ki burada yazılan tüm bilgiler genel bilgiler olup her hukuki sorunun kendine has özellikler barındırması nedeniyle Kira Hukukunda uzman bir avukattan ofisinde danışmanlık ve hizmet alınması gerekmektedir.
GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Tahliye Taahhüdü dediğimiz yazılı üstlenme ile boşaltma, kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene verdiği yazılı bir üstlenmedir. Buradaki önemli husus tahliye taahhüdünün YAZILI olması gerekmektedir. Sözlü olarak verilen taahhüdün davaya konu edilerek ispatlanmaya çalışılması mümkün değildir. Bu nedenle en önemli ve başlıca şart taahhüdün yazılı olması gerektiğidir. Diğer bir husus ise taahhüdü kimin verdiğidir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için kiracı tarafından verilmesi, kiracı birden fazla ise her kiracının tahliye taahhüdü için imzasının olması, tüzel kişi ise yetkili temsilci tarafından verilmesi, yetkili temsilci tahliye taahhüdünü verdiği sırada yetkili ama daha sonra yetkisi elinden alınmış olsa dahi verdiği taahhüt geçerlidir. Vekil ise vekaletnamesinde tahliye taahhüdü verebileceğine dair özel yetkisi olması gerekmektedir aksi halde verilen tahliye taahhüdü geçerli olmayacaktır.
Kiracının verdiği taahhüdün diğer önemli unsuru ise boşaltma tarihinin taahhütte açıkça ve belirgin şekilde yazılmış olmasıdır. Bu hususta şüpheye ve belirsizliğe ver verilmemelidir. Kiralanan ile ilgili bilgilerde hata yok ise ancak boşaltma tarihinde sadece ay belirtilmiş veya yıl belirtilmiş ise o halde o ayın veya yılın son günü boşaltılacağı hususu esas alınabilir. Açıkça tarihin belirtilmesinde fayda vardır.
KİRALANANIN KİRACI TARAFINDAN BAŞKASINA KİRAYA VERMESİ
Kiralanan kiracı tarafından bir başkasına kiraya verilebilmektedir. Bu durumda kiracı ile kiracının kiraya verdiği kişi arasında alt kira sözleşmesi kurulmuş olmaktadır. Bu durumda asıl kiracının verdiği tahliye taahhüdü alt kiracıyı da bağlar. Bu durumda kiraya verenin asıl kiracıya yönelik tahliye taahhüdüne bağlı dava açılması yeterlidir, alt kiracıya dava yöneltilmesine gerek yoktur.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN İPTALİ
Tahliye taahhüdünün de bazı durumlar da iptali mümkün olmaktadır. En önemli iptal sebebi ise tahliye taahhüdü veren kiracının özgür iradesi ile tahliye taahhüdünü vermemiş olması veya baskı altında olmasıdır. Kiraya verenin kira sözleşmesi sırasında veya kira sözleşmesinin kurulmadan önce kiracısından tahliye taahhüdü alması halinde kiracının baskı altında tahliye taahhüdünü imzaladığı yönünde karine oluşturmaktadır. Tahliye taahhüdünün iptali söz konusu olabilmektedir.
Kiracının özgür irade altında tahliye taahhüdünü vermediği veya baskı altında olduğu iddiasında bulunması için yazılı üstlenme belgesinin iptali davası açması gerekmektedir. Kiracının burada iddiasını ispatlaması gerekir.
Diğer bir yol ise kiraya verenin yazılı üstlenme belgesini icra takibine konu etmesi ve süresi içerisinde kiracının itiraz ederek takibi durdurması akabinde kiraya verenin icra mahkemesinde kiracının aleyhinde itirazın iptali davası açması mümkündür. Kiracı tahliye taahhüdünün tarihine itiraz ederse bu husus davaya genel mahkemenin bakması gerekecektir.
BOŞ KAĞIDA İMZA HALİNDE TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİĞİ
Bazı hallerde kiracının boş kağıda imzası alınmakta ve yazılı üstlenme belgesi olarak kiraya verence daha sonra doldurulabilmektedir. İmzalı olan boş bir kağıt amacına uygun bir şekilde doldurulduğunda bu işlem uygulama da geçerli kabul edilmektedir. Tahliye Taahhüdü başlığı altında tarih ,isim ,soy isim vs yazıldıktan sonra karşıları boş bırakılıp kağıdın altına kiracı tarafından imza atılması halinde bu husus uygulama da geçerli sayılmaktadır. Yargıtay Özel Dairesinin bir kararında
(6. HD.09.10.1991 Ta.1991/11123-11792 Sa.)
“Kiracı Maliyeye verileceği gerekçesiyle boş kağıda imza attığını, mal sahibinin de üzerine sonradan tahliye taahhüdü şeklinde doldurduğunu savunmuştur. Maksada uygun doldurulmak, koşuluyla beyaza imza geçerlidir. Ancak, davalı aldatıldığını öne sürerek dava açmamış veya savunmasını ispat etmemişse taahhüdü geçerli saymak gerekir.”
TAHLİYE TAAHHÜDÜ NE ZAMAN ALINIRSA GEÇERLİDİR ?
Tahliye taahhüdü kira sözleşmesi sırasında veya kira sözleşmesi kurulduktan kısa bir süre sonra alınması halinde kiracının özgür iradesi ile tahliye taahhüdü alındığı hususunda şüphe oluşacaktır. Bu nedenle kira sözleşmesi sırasında veya kira sözleşmesi kurulduktan kısa bir süre sonra alınan tahliye taahhüdü geçerli sayılmamaktadır. Ancak kira sözleşmesi ilk yapıldığında değil ancak yenileme dönemlerinde alınan tahliye taahhüdü geçerlidir. Yine yazlık konutlarla ilgili mevsimlik kiralamalarda başlangıçta alınan taahhütler geçerlidir. İçtihadı Birleştirme Genel Kurulunun 04.10.1994 Ta.li kararında kira ilişkisi kurulurken alınan tahliye taahhüdü geçersizdir. Ancak sonradan tevali eden (sürüp gelen) kira sözleşmesinde alınan tahliye taahhüdü geçerlidir. Varsa kötü niyet kanıtlanmalıdır. ( HGK 17.05.1989 Ta. 1989/6264 E. 1989/350 K.Sa)
Birden fazla alınmış taahhütname de en son alınan taahhütname geçerlidir. Her yıl veya bir yıl içinde birden fazla boşaltma yazısı alınması olağan değildir, bu nedenle baskı altında ve özgür iradesi mevcut değilken kiracıdan sürekli olarak tahliye taahhüdü alınması kiracının baskı altında tutulduğuna karine oluşturmaktadır.
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN UYGULANMASI
Kiralananın tahliyesi tahliye taahhüdünün uygulanmaması nedeni ile yapılacak ise kiraya veren tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde istemde bulunulması gerekmektedir. Daha önceden ihtarname ile bildirilmiş dahi olsa bu husus dava açma süresini etkilememektedir.
İzlenebilecek 2 yol vardır.
- Noterden düzenlenmiş yazılı bildirim veya tahliye taahhüdünün icra takibine konu edilerek tahliye istemidir. Süreler içerisinde yapılan itiraz halinde adi takip duracaktır ve İcra Mahkemesinden boşaltmaya karar verilmesi istenebilecektir.
- İcraya konu edilmeden doğrudan Mahkemeye başvurularak tahliye davası isteminde bulunulabilir.
Eğer bir ay içerisinde tahliye isteminde bulunulmaz ise o halde tahliye taahhüdü geçersiz kalır ve kira ilişkisi devam eder.
KİRA SÖZLEŞMESİNİNDEKİ KİRALANANIN EL DEĞİŞTİRMESİ HALİNDE
Kiralananın el değiştirmesi halinde kiraya verenin sözleşme ile arasındaki ilişki bitmektedir. Yeni malik ise eski malikin ardılı konumunda olmakta ve tahliye taahhüdünün kendisine tanıdığı haktan faydalanabilmektedir.
BAŞKA TARAFINDAN TAAHHÜT EDİLMESİ HALİNDE İSE
Kiralananın belli tarihte boşaltılacağına dair başkası tarafından taahhüt edilmesi de mümkündür. TBK madde 128 . madde üçüncü kişinin eylemini üstlenme kapsamındadır. Bu hususta üçüncü kişinin yükümlülüğü kiralananı boşaltmaya yönelik değil, ödenceye ilişkin olacaktır. Kiralananın boşaltılmaması halinde uğranılan zararın sorumlusu olacaktır.
TAAHHÜDÜ KABUL EDEN KİRACININ KİRALANANI BOŞALTMAMASI
Tahliye taahhütnamesini üstlenen kiracının tahliye taahhüdün kabul etmesine rağmen geç boşaltma yapmasında artık istenilecek bedel kira bedeli değildir, hasız işgal tazminatıdır.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır.
