İMAR KANUNU 18 DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI

2981 sayılı Kanunun 3290 sayılı Kanunla değişik 18. maddesinin (c) bendinde, ıslah imar planı uygulamaları gereği gecekondu ve imar mevzuatına aykırı yapılanmış sahalarda arsanın %35 ine kadar düzenleme ortaklık payı alınabileceği belirtilmiş, 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinde ise düzenleme ortaklık paylarının düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi yeşil saha, cami ve karakol gibi umumi hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamayacağı kuralı yer almıştır. (T.C. DANIŞTAY 6. Daire Esas No: 1990/5 Karar No: 1991/2101 Karar Tarihi: 22.10.1991)

Anılan Yasa maddelerinin amacı, yapılacak düzenleme ile imar sınırı içindeki arazileri inşaata elverişli imar parselleri haline getirmek ve bu düzenleme sonucunda oluşan imar parsellerinin ihtiyacı olan kamu hizmet alanlarına da taşınmaz sahiplerinin katılımını sağlamak olup, söz konusu katılımın en çok %35 oranında alınabilecek düzenleme ortaklık payları ile gerçekleştirilmesi öngörülmüştür.( T.C. DANIŞTAY 6. Daire Esas No: 1990/5 Karar No: 1991/2101 Karar Tarihi: 22.10.1991)

Arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmeliğe göre düzenleme ortaklık payı oranı,düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içerisinde düzenlemeye giren kadastro ve imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarı oranıdır.

Düzenleme yapılırken bir takım hususların dikkate alınması gerekmektedir. Düzenleme alanında umumi hizmet alanı var olup olmadığına bakılması gerekmektedir. Şayet hiç hesap yapılmadan yasal sınır olan (%45) den kesinti yapılması kanuna aykırılık teşkil etmektedir.

Konuya ilişkin Danıştay kararı şu şekildedir;

T.C. DANIŞTAY 6. Daire Esas No: 1990/5 Karar No: 1991/2101 Karar Tarihi: 22.10.1991 “…Yukarıda da değinildiği gibi yasada öngörülen düzenleme ortaklık payı mutlak bir değeri ifade etmeyip, ancak düzenleme alanında umumi hizmetlere giden kısımlar hesaplandıktan sonra alınabileceği cihetle böyle bir hesaplama yapılmazsızın azami oran olan %35 pay alınıp, bunun da belediye adına imar parselleri oluşturmakta kullanılmasında yasaya aykırılık açıktır. Diğer taraftan, davacıya tahsis edilen parseller içinde belediye hissesinin bulunmamasının da işlemi sağlıklı kılmayacağı ortadadır. Zira yasal amacına uygun kullanılmak üzere düzenleme ortaklık payı alınmadığında düzenleme bölgesinde alınacak oranın düşeceği kuşkusuzdur. Bu itibarla işlemin iptali gerekirken, davacıya hissesi oranında müstakil ve hisseli parseller tahsis edildiğinden bahisle davanın reddinde isabet bulunmamaktadır.

…”

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğe göre düzenleme ortaklık payı oranı; bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro ve/veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır.

Arazi ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmelik 4. Maddesinin ilgili bentlerinde DOP tanımı ve hesaplaması şu şekilde belirtilmiştir:

1. c) Düzenleme ortaklık payı (DOP): Düzenleme alanındaki ve bölgedeki yaşayanların kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet ve kamu hizmet alanlarını elde etmek ve/veya düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında; düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden, imar planındaki kullanım kararlarına göre yüzde kırk beşe (% 45) kadar düşülebilen miktardır. Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgede yaşayanların ihtiyacı olan ve herkesin ortak kullanabileceği, kamusal alanı ifade eder ve bölgede yaşayan insanların ortak kullanımı dışında hiçbir fonksiyon için kullanılamaz.
2. d) Düzenleme ortaklık payı oranı (DOPO): Bir düzenleme sahasındaki toplam düzenleme ortaklık payı miktarının, bu saha içinde düzenlemeye giren kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. Düzenleme ortaklık payı oranı, virgülden sonra yedi basamak olarak hesaplanır.

DOP hesaplanırken

1. Umumi hizmetlere ayrılan miktarın DOP alınacak parsellerin düzenlemeye giren miktarları toplamına bölünmek suretiyle tespit edildiği için öncelikle düzenleme alanında umumi hizmetlere ayrılan alanların toplam yüzölçümünün belirlenmesi gerekmektedir.
2. Şahıslar tarafından gerçekleştirilen bağışların umumi hizmetler alanın toplamından düşülmesi gerekmektedir.
3. Kapanan yolların DOP’tan düşülüp düşülmediğine bakılması gerekmektedir.
4. Hazine ya da Belediye tarafundan umumi hizmetlere ayrılan , tahsis edilen alanların DOP’tan düşülmesi gerekmektedir.
5. Kamulaştırılacak alanların düşülmesi gerekmektedir.
6. Düzenleme alaında kalan Park, yeşil alan gibi tescil harici alanların düşülmesi gerekmektedir.

İmar Kanunu 18. Maddeye göre bir defa DOP kesilen parselden ikinci defa DOP kesilemez. Ancak hiç kesinti yapılmamış veya sadece terk yapılmış parsellerden DOP kesintisi yapılabilmektedir.

Değer artışı olmayan parseller katılım kütlesinden düşülmesi gerekmektedir. İmar uygulaması nedeni ile herhangi bir değer artışı söz konusu olmayacak ise o halde o taşınmazdan DOP alınmaması gerekmektedir

Bağışlanan parsellerden ya da tahsis edilen belediye veya hazine arazilerinden DOP kesilemez.

ŞAYET DÜZENLEME ORTAKLIK PAYI YASAL ORANDAN FAZLA ÇIKARSA BU DURUMDE NE YAPILMALIDIR?

İmar Kanununu 18. Maddede şu şekilde belirtilmiştir. “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.” DOP yasal orandan fazla çıkıyor ise DOP ihtiyacının tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak şartıyla kamuya ait taşınmazlardan ya da  Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanmasını bunların yetmemesi halinde kamulaştırma yapılmasını öngörmektedir.

Tescil harici alanların DOP için değerlendirilmesinde Hazine iznine veya muvafakatine gerek yoktur.

DOP İÇİN KAMULAŞTIRMA YAPILMASI

İmar Kanununu 18. Maddede şu şekilde belirtilmiştir. “Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.”

Arazi ve Arsa  Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 15. Maddesinde ;” (1) Düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanları düzenleme ortaklık payından karşılanır. Ancak, düzenleme sahasında düzenleme ortaklık payına konu alanların yüzde kırk beşten (%45) fazla olması durumunda, 14 üncü maddenin ikinci fıkrasında belirtilen öncelik sırasına göre düzenleme ortaklık payı alındıktan sonra eksik kalan alan; düzenleme sahasındaki tescil harici alanlardan, belediye mülkiyetindeki alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da hazine mülkiyetindeki taşınmazlardan bedelsiz karşılanır. Bu alanların yetmemesi halinde kalan miktarın ya da bu yöntemle karşılanamaması halinde tamamının, 5 inci maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullerle kamuya geçişi sağlanır.

(2) Bu madde gereğince yapılacak kamulaştırmalardan;

a) Yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi/parkı ve yeşil alan, pazar yeri, semt spor alanı ve şehir içi toplu taşıma istasyonları ve durakları, kent meydanı, kent parkı, belediye hizmet alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı, mesire alanları, otogar, mezarlık alanı ve belediyelerin hizmet verdiği diğer alanlar belediye mücavir alan sınırları içerisinde belediyesi, dışında il özel idaresi tarafından,

b) Spor alanı, teknik altyapı alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmî kurum alanı gibi hem belediyenin hem de diğer kamu kurumlarının kullanımında olabilecek alanlar ise hizmeti verecek idare tarafından,

c) Diğer alanlar imar planındaki kullanım amacına göre valilikçe (merkezi idareye bağlı valilik bünyesindeki taşra teşkilatları) veya imar planındaki kullanım amacına göre hizmeti vermekle yükümlü kamu kurumunca,

kamulaştırılır.

(3) Büyükşehir belediyesi olan yerlerde kamulaştırma; Büyükşehir Belediyesi Kanununda belirtilen görev dağılımına göre ilgili belediye tarafından yapılır.

(4) Düzenlemeye giren bütün parsellerden 14 üncü maddedeki sıraya göre yüzde kırk beş (%45) düzenleme ortaklık payı kesintisinin yapılmasına rağmen, düzenleme sahasındaki umumi ve kamu hizmet alanlarının yüzde kırk beşi (%45) aşması durumunda; parsellerin imar planında kamu ve umumi hizmet alanlarına denk gelen kısımları, denk gelen alanları oranında kamulaştırmaya konu kamu ve umumi hizmet alanına tahsis edilir. Uygulamayı yapan kurum tarafından imar planındaki kullanım kararına göre hizmeti vermekle sorumlu kurumun kamulaştırılacağı şerhi düşülerek özel mülkiyet adına tescil edilir. Bu alanların kamulaştırılması parselasyon planının yapılmasına ve tesciline engel değildir. Parselasyon planı tescil edildikten sonra kamulaştırma işlemlerine devam edilir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetine geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtilerek en fazla 1 yıl uzatılabilir.”

 Şeklinde belirtilmiştir. Kamulaştırılması gereken taşınmazlar, parselasyon işleminin tescilinden itibaren, 5 yıl içerisinde kamu mülkiyetin geçirilmek zorundadır. Bu süre sorumlu idarenin kararı ile gerekçeleri belirtmek suretiyle en fazla 1 yıl uzatılabilmektedir.

 DOP İÇİN YAPILACAK KAMULAŞTIRMADA TRAMPA

 Arazi Ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 5. Maddesinde belirtildiği üzere, daha önce uygulama görmüş, ancak mevcut ya da sonradan yapılan imar planlarında umumi ya da kamu hizmet alanlarına denk gelen taşınmazlar ile uygulamada umumi hizmet veya kamu hizmet alanları toplamının yüzde kırk beşi (%45) aşması halinde, %45 kesildikten sonra aşan miktara karşılık gelen alanlar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılmak ya da satın alınmak suretiyle, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetine geçirilir.İlgisine göre trampayı yapacak idarece trampaya konu edilebilecek kamu mülkiyetindeki taşınmazların değerlemesi yapılarak ilgilisine tebligat yapılır. Taşınmaz sahipleriyle uzlaşma sağlanması halinde Kamulaştırma Kanunu kapsamında trampa işlemi gerçekleştirilir. 10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanunu kapsamındaki kamu idarelerince yapılacak trampa işlemlerinde kullanılacak parseller, Milli Emlak Genel Müdürlüğünden talep edilir. Belediyeler ve diğer ilgili idarelerce verilen hizmetler kapsamında yapılacak trampa işlemlerinde kendi mülkiyetlerindeki taşınmazlar kullanılır.

DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ BEDELE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ

Düzenlemeye giren parselde DOP alınabilecek yapısız alan yok ise o halde DOP’un bedele dönüştürülmesi mümkündür.  Arazi Ve Arsa Düzenlemeleri Hakkında Yönetmeliğin 15. Maddesine göre, düzenlemeye tabi tutulan parsellerden, umumi ve kamu hizmet alanlarına denk gelen yerler hariç olmak üzere parselasyon planı yapımı sırasında; üzerindeki yapılar dolayısıyla düzenleme ortaklık payının tamamının ya da bir kısmının alınamadığı ve mevzuata uygun bir imar parselinin oluşturulabildiği hallerde öncelik sırasına göre;

a) Belediye/Valilik mülkiyetindeki alanlardan veya Hazine taşınmazlarından tahsis yapılmak suretiyle hisselendirilerek,

b) Yasalara uygun olarak inşaa edilmiş mevcut yapı nedeniyle kesinti yapılamayan parsele denk gelen miktarı bedele dönüştürmek suretiyle,

parselasyon planı yapılır.

 Şeklindedir.

Bedele dönüştürme işleminde yapılaşma nedeniyle DOP kesintisi yapılamayacak parseller nedeniyle fazladan kesinti yapılacak parseller belirlenir. Bu alanın bedele dönüştürülen toplam alana bölünmesi ile elde edilecek oranın toplam bedelle çarpılmasa ile düzenleme sahasındaki diğer parsellerden her birine ödenmesi gereken miktar tespit edilir. Bu bedel ilgili parsel sahiplerinin hesaplarına yatırılır. Ulaşılamayan parsel sahiplerinin bedelleri ise belediye hesaplarında saklanır. Parseller için her yıl ödenmesi gereken emlak vergisinden parça parça mahsup edilerek bedelin tamamı ödeninceye kadar mahsuplaşma devam eder. Bir sebeple parsel alacaklısı olan kişiler bu bedelleri geç tahsil ederler ise alacaklarına TÜFE oranında artış uygulanmaktadır.

Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e  aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır.  Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde   cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili  avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60

 Özşeker Hukuk Bürosu, Muğla İli Bodrum İlçesinde  Av. Sevin Özşeker Karabudak tarafından kurulmuştur. Hukuk Büromuzda Av. Derin Özşeker ve Av. Sevin Özşeker Karabudak olmak üzere iki avukat tarafından dosyalar takip edilmektedir. Kurulduğu günden itibaren müvekkillerinin hukuki problemlerine kısa zamanda yaratıcı ve etkili çözümler üretmeye çalışmakta ve müvekkillerin hukuki sorunlarını memnun kalabilecekleri en iyi şekilde sonuçlandırmak üzere çalışma sürdürmeye özen göstermekteyiz. Dinamik bir bakış açısı ve sürekli eğitimler ile kendimizi yenilemeye yönelik yaptığımız çalışmalar neticesinde hukuk büromuz ;Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Miras Hukuku, Ceza Hukuku, İş Hukuku, İcra iflas Hukuku, Aile Hukuku ,Ticaret Hukuku, İdare Hukuku, Sigorta Hukuku ve diğer pek çok alanda avukatlık ve danışmanlık hizmetleri  sunmaktayız.

Daha fazla bilgi için Bodrum ilçesinde faaliyet gösteren ÖZŞEKER HUKUK BÜROSU’NDAKİ avukatlara danışabilirsiniz.