YÖNETİM PLANI 

  • Yönetim planı, kat mülkiyeti ilişkisinde çok önemli işlevi ve etkinliği mevcuttur. Ana taşınmazda kat irtifakı ve/veya kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilmesi zorunludur ve tapuda saklanması gereken bu belge tüm kat maliklerini ve onların ardıllarını bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
  • Yönetim planında, yasaların buyurucu hükümlerine aykırı olan bir yönetim biçimi öngörülemez. Yani yönetim planı yasaya uygun olması gerekmektedir. Aksi halde yasaların buyurucu kurallarına aykırılık teşkil eden yönetim biçimi ile ilgili yönetim planetim planı hükümleri geçersiz olur ve kat maliklerini de bağlamaz.
  • Yönetim planı ile bağımsız bölümlerin hangi maksat ve şekli ile kullanacağı belirtilir. Bu maksat ve şekli de yine kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekmektedir. Yönetim planına, bağımsız bölüm maliklerine ayni hak tanıyan ve ana projeye aykırı yapıma ve değişikliğe izin veren hükümler yönetim planında bulunamaz. Kat malikleri bağımsızlık bölümlerini ve eklentilerini mülkiyet hakkına dayanarak kullanabilirler. Kat maliklerin bağımsız bölüm ve eklentileri üzerindeki kullanımları yönetim planı ile sınırlandırılabilir ancak bu sınırlandırma kanunun emredici hükümlerine, adalete ve hakkaniyet kurallarına aykırı olmaması gerekmektedir. Örnek ; bağımsız bölüm ve eklentilerin kiraya verilemeyeceği veya kiraya verilmesinin diğer kat maliklerinin rıza ve oluruna bağlı olduğu biçiminde bir hüküm konulmamalıdır. 
  • Yönetim planında bazı ortak yerlerin nitelikleri gereği kullanımları belli bağımsız bölüm maliklerine özgülenebilir. Ancak buradaki özgüleme bağımsız bölüm maliklerine özgülenen yeri olduğu gibi kullanma hakkı sağlarken bu kişiler bu yerlerde tek başına inşaat veya değişiklik yapamazlar. Ortak amaca özgülenmiş ortak alanların kullanımı ise bir veya bir kaç bağımsız bölüm maliklerine bırakılarak, diğer kat maliklerin ortak alanlardan faydalanmaları mutlak olarak engellenemez. Ortak bahçelerin kullanımı örnek olarak verilebilir. Ortak bahçelerin kullanımı bir veya bir kaç bağımsız bölüm malikine  özgülenemez. (ORTAK ALANLARA MÜDEHALE YAZIMIZ İÇİN TIKLAYINIZ.)
  • Mülkiyet hakkı ihlal edildiğini düşünen kat maliki İPTAL DAVASI açmak sureti ile yönetim planının bu hükmünün iptalini talep edebilir.
  • Kat Mülkiyeti Yasasının amacı anataşınmazda kat maliki olanların ve onların bağımsız bölümlerinde oturanların huzurunu sağlamaktır. Bu amaçla aralarında çıkabilecek anlaşmazlık ve olası sürtüşmelerin en başından önlenebilmesi amacı ile yönetim planı düzenlenmesi 28. Madde ile hükme bağlanmıştır.
  •  KMK MADDE 28 : “Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir.
    Yönetim planında hüküm bulunmıyan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
    (DEĞİŞİK FIKRA RGT: 14.04.1983 RG NO: 18018 KANUN NO: 2814/11)
    Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.
    Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
    Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.”
  • Kat mülkiyeti kurulurken, KMK Madde 12. Maddesinin b bendinde “Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı.” nın dilekçeye veya istem tutanağına eklenmesi zorunludur. Kat irtifakı kurulurken tapuya yönetim planı verilmiş ise kat mülkiyetine geçişte bu belge ayrıca istenmemektedir. Ana taşınmaz bu yönetim planına göre yönetilecek ve kat malikleri arasındaki uyuşmazlıklar bu çerçevede çözümlenecektir.
  • Yönetim planı , yönetimince iptal edilmedikçe ve anataşınmazda kat mülkiyeti sona ermedikçe, üzerinden ne kadar süre geçerse geçsin zamanaşımına uğramaksızın geçerlidir ve bağlayıcılığını korur.
  • Yönetim planının ve bunda yapılan değişikliklerin tarihinin, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine gösterilmesi ile bu belgelerin tapu idaresince kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanması zorunluluğunu getiren 28. Maddesinin son fıkrası, kat mülkiyeti düzeninde bir istikrar sağlanması amacına yöneliktir. Böylece her kat maliki anataşınmaz yönetim tarzını, bağımsız bölümden ve ortak yerlerden yararlanma maksat ve şeklini ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tapunun diğer hususları düzenleyen ve tapunun aleni kayıt ve belgeleri arasında yer alan yönetim planı hükümlerine uymak durumunda olacağını peşinen kabul etmiş sayılmaktadırlar.
  • Kat Mülkiyeti kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmiyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.
  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18. maddesi “Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak Yükümlüdürler. Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur…” şeklinde düzenlenmiştir.

                  YÖNETİM PLANINA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI


T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu
Esas No: 2011/18-176
Karar No: 2011/318
Karar Tarihi: 18.05.2011

“…Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi hükmüne göre yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler tüm kat malikleriyle onların ardıllarını bağlar. Mahkemece anılan Yasa hükmünün ve yönetim planı değişikliğinin görülmekte olan ve henüz kesin karara bağlanmamış bulunan eldeki bu davaya uygulanması gerektiği gözetilerek davanın kabulüne hükmedilmesi gerekirken, yerinde bulunmayan yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.

Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, kat mülkiyetli bir yapıda yönetim planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesinde Anagayrimenkul, kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartiyle, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Hükmü yer almaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususlar düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir denildikten sonra, ikinci fıkrasında; Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır” hükmü öngörülmüştür.


Görüldüğü üzere; yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup;
anagayrımenkulün yönetim tarzı, kullanım maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde
öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması gerekmektedir.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyetli yapının yönetiminin, sözleşme hükmünde olan yönetim planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda yönetim planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle yönetim planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hâkimin ilk başvuracağı belge yönetim planı olup; ancak yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, başvurulmalıdır…”


T.C.
YARGITAY
Hukuk Genel KuruluEsas No: 2002/18-551
Karar No: 2002/568
Karar Tarihi: 26.06.2002

“…Öte yandan, Kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki malik veya malikler tarafından düzenlenip imzalanarak tapuya verilen yönetim planı, yasanın anılan maddesi gereği olarak bütün kat malikleriyle bunların külli ve cüz’i haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup, yasalara aykırılık teşkil etmediği takdirde, bunun herhangi bir hükmünün değiştirilmesi veya iptali yetkisi kat malikleri kuruluna aittir.
…”


T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi
Esas No: 1995/7532
Karar No: 1995/8102
Karar Tarihi: 10.07.1995

“Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesine göre; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen yönetim planı; bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini (bağımsız bölümden devamlı surette yararlananları) bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planı kendisi tarafından imzalanmamış olsa bile, ana gayrimenkulde daha sonra bağımsız bölüm iktisap eden, kira aktine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak bağımsız bölümlerde devamlı bir şekilde faydalananlar yönetim planındaki hükümlerle bağlıdır. Bu bağlılık kendiliğinden ve bağımsız bölümden yararlanmayla başlar.

Anagayrimenkulün yönetim planının 27. maddesi (d) bendinde; kat malikleri kurulunca müsaade edilmedikçe anagayrimenkulün bağımsız bölüm, eklenti ve ortak yerlerinde köpek, kedi ve tavuk gibi hayvanların beslenmesi yasaklanmış bulunmaktadır. Davalının bağımsız bölümünde beslendiği köpek etrafına rahatsızlık vermemiş olsa bile yönetim planı ile beslenmesi yasaklanmış bulunduğundan, uyuşmazlık çıktığında mahkemece bu yönetim planının sözü edilen hükmünün uygulanması zorunlu olup, davalı kat malikleri kurulunu, kendisine köpek beslemek müsadesi verildiğine dair bir karar da ibraz etmediğinden mahkeme Kararı doğrudur…”


Yargıtay (Kapatılan)

18. Hukuk Dairesince

13.01.2014 tarihli ve

2013/16329 E. 2014/71 K. Sayılı kararı ;
…Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler; kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak yararlananlara da uygulanır.
“şeklindedir.


T.C.YARGITAY18. Hukuk DairesiEsas No: 2012/2968 No: 2012/5672 15.05.2012 tarihli kararı :

” Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden; davacının anataşınmazda 66, davalının ise 65 no’lu bağımsız bölümde oturdukları, davacının malik, davalının ise dava konusu bağımsız bölümde devamlı surette oturup buradan yararlandığı ve projeye aykırılıkları gerçekleştirdiği iddia edilen kişi olduğu anlaşılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18/2 fıkrasına göre; bu Kanunda kat maliklerinin borçlarına dair hükümler bağımsız bölümdeki kiracılara ve oturma (sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur. Kat maliklerinin borçları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 18-25. maddelerinde düzenlenmiş olup davalının eylemi bu Kanunun 19. maddesine aykırılık teşkil etmektedir. Davacı kat maliki olduğuna göre Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesinin (e) bendi uyarınca davayı takip yetkisine sahip bulunmaktadır. Mahkemece usul ekonomisi de gözetilerek davalının oturduğu 65 numaralı bağımsız bölümün malikinin de davaya dahil edilmesinden sonra işin esasına girilip, tüm deliller toplanıp oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddi doğru görülmemiştir.”


T.C.YARGITAY Hukuk Genel Kurul Esas No: 2017/18-3018 Karar No: 2022/6 18.01.2022 tarihli kararında

“… Hâl böyle olunca tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara,bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere ve özelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu belirtilerek anataşınmazın yönetim tarzı, kullanma maksat ve şekline ilişkin anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle yönetim planında mevcut hükmün uygulanması öngörüldüğünden ve yönetim planının 45/e maddesi uyarınca yüksek katlı binalarda köpek beslenemeyeceği hükmü karşısında Hukuk Genel kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır…”


YARGITAY
20 Hukuk Dairesi’nin 2017/10262Esas,:2019/1240
Karar ,25.02.2019 Tarihli kararı

‘ … Dosya içindeki bilgi ve belgelerden davacının ana taşınmazda kat maliki olduğu ve davalının işlettiği
lokantadan kaynaklı yemek kokularından rahatsız olduğu ve ev de oturulamaz hale gelindiğini iddia
etiği anlaşılmıştır. Mahkemece taraflara ait tüm deliller toplanarak, tanık vs dinlenmek suretiyle ayrıca
mahallinde keşif yapılarak davalının iddia edildiği şekilde rahatsızlığa sebebiyet verip vermediği
yönünde gerekli tüm araştırmalar yapılarak bu konuda uzman bilirkişiden de rapor aldırılmak suretiyle
oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken bu konuda herhangi bir araştırma ve inceleme yapılmadan yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir…”


Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e  aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır.  Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde   cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili  avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60

 Özşeker Hukuk Bürosu, Muğla İli Bodrum İlçesinde  Av. Sevin Özşeker Karabudak tarafından kurulmuştur. Hukuk Büromuzda Av. Derin Özşeker ve Av. Sevin Özşeker Karabudak olmak üzere iki avukat tarafından dosyalar takip edilmektedir. Kurulduğu günden itibaren müvekkillerinin hukuki problemlerine kısa zamanda yaratıcı ve etkili çözümler üretmeye çalışmakta ve müvekkillerin hukuki sorunlarını memnun kalabilecekleri en iyi şekilde sonuçlandırmak üzere çalışma sürdürmeye özen göstermekteyiz. Dinamik bir bakış açısı ve sürekli eğitimler ile kendimizi yenilemeye yönelik yaptığımız çalışmalar neticesinde hukuk büromuz ;Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Miras Hukuku, Ceza Hukuku, İş Hukuku, İcra iflas Hukuku, Aile Hukuku ,Ticaret Hukuku, İdare Hukuku, Sigorta Hukuku ve diğer pek çok alanda avukatlık ve danışmanlık hizmetleri  sunmaktayız.