Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Fesih
TBK Madde 350/2
Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Fesih,
TBK Madde 350/2 “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”
Kira sözleşmelerinin imar ve inşa nedeni ile fesih hakkı sadece konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde düzenlenmiştir. Peki bu davayı kimler açabilmektedir? Taşınmazın yeniden inşaa ve imar nedeni ile kira sözleşmesinin feshi davasını hem kiraya veren taraf hem de malik açabilmektedir. Ancak intifa hakkı sahibi var ise ve taşınmazı yeni bir malik satın almış ise onların yeniden imar ve inşaa sebebi ile dava açıp kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcut değildir.
Yeniden İnşa Ve İmar Nedeniyle Fesih davasının açılabilmesi için aranan şartlar nelerdir?
1- Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması gerekmektedir
2- Veya imar maksadı ile kiralananın esaslı surette onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekmektedir.
3- Bu icaat sırasında içinde oturulması veya kullanılması imkansız olmalıdır.
Kanunda geçen imar ve inşa kelimeleri ne anlama gelmektedir?
TDK kurumuna göre imar İmar bayındırlaştırmak, bayındır hale getirmek geliştirme anlamına gelmektedir. İnşaa ise yapı kurma, yapı yapma anlamına gelmektedir.
Kanunun 350/2 de aradığı onarımdan anlamamız gereken ise esaslı olan onarımlar. Bu onarımların yapılabilmesi için konut veya çatılı iş yerinin kiracı tarafından kullanılamayacak hale gelmesi gerekmektedir. Kiralananın bu süreçte kullanımı imkansız olmalıdır. Kiralanan kullanım amacının işlevselliğini arttırmak için genişletilebilmekte veya tamamen yıkılarak yeniden inşaa ile yenilenebilmektedir. Kanun maddesinde yeniden onarım yapılması halinde onarımın esaslı olmasını aramaktadır. Bu yeniden inşaa veya imar sürecinde kiralananda oturmayı engelleyecek mahiyette olması gerekmektedir.
Yeniden imar ve inşaa yapılması sebebiyle kiracınızın konuttan veya işyerinden ayrılmasını isteyemezsiniz. Tıpkı ihtiyacınız olduğunu ileri sürerek kiracının tahliyesi istenemeyeceği gibi bu hususta da sadece imar ve inşaa sebebi ile tahliye edilmesinin istenilmesi yeterli değildir. Dava açılması gerekmektedir. Kira sözleşmesinin dava yolu ile sonlandırılması mümkündür.
DAVA AÇMA SÜRESİ
Tahliye sebeplerinden olan yeniden imar ve inşaa sebebiyle dava açılması halinde kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olmasına göre dava açma süresi değişmektedir. Belirli veya belirsiz kira sözleşmesine göre fesih bildirimi zorunluluğu da doğmaktadır. Belirli süreli sözleşmenin varlığı halinde belirli sürenin sonunda dava açılması gerekmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK 328. maddesinde belirtilen fesih bildirim sürelerine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Yani;
1- Kira sözleşmesi belirli olması halinde, kira sözleşmesinde belirlenen bu sürenin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde ,
2-Kira sözleşmesi belirli olmayan süreli olmasında ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesinde olduğu gibi süreler hesaplanacaktır.
GEÇİCİ BOŞALTMA MÜMKÜN MÜDÜR?
Geçici boşaltma istenebilmektedir ve mahkemece geçici boşaltma kararı verilebilmektedir. Eğer imar ve inşaa nedeni ile kira sözleşmesinin tahliyesi istenilmekte ise dilekçede açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Eğer onarım ve değişiklik, yenileme gerekiyorsa ve kiracının evi boşaltması gerekiyorsa, kira sözleşmesinin feshini gerektirecek boyutta olmaması halinde geçici boşaltma da istenilmektedir.
Geçici boşaltma da kira sözleşmesi sona ermez hatta aynen devam eder. Sadece belirli süre ile boşaltma istenebilir. Yapılacak onarım ve tadilat eğer uzun sürmeyecek ise ve belirlenebiliyor ise o süre ile geçici boşaltma istenebilir.
GEÇİCİ BOŞALTMA SÜRESİNDE YENİLİK YAPILMAZ VEYA KİRAYA VEREN EVİ KİRACIYA TESLİM ETMEZ VEYA BAŞKASINA KİRAYA VERİR İSE NE OLUR?
Kiracının geçici boşaltma sonunda mağdur olmaması için bir takım düzenlemeler getirilmiştir. Kiraya veren yapacağı değişiklik, onarım veya yenileme nedeni ile kiralananın geçici süre ile boşaltılmasını istemiş ve mahkemece kabul görmüşse zamanında yenilik ve değişiklikleri yapması gerekmektedir. Aksi halde kiralananı kullanamayan ve gecikme yaşayan kiracının zararı doğacaktır.
Boşaltma sonunda, kiracı belirlenen sürede kendisine teslim edilmeyen kiralananın teslim edilmesi talebinde bulunma hakkı mevcuttur. Kiraya veren kiralananı başkasına kiraya vermiş veya kiralananı yıkmış ise o halde kiracı kiraya verenden tazminat talep edebilecektir.
YENİDEN İNŞA VE İMAR NEDENİ İLE FESİHİN SONUÇLARI NELERDİR?
Yeniden inşa ve imar nedeni ile fesih edilen kira sözleşmesi sonunda kiraya veren bir takım sorumluluklar altına girmektedir. Kiraya verenin özellikle talebi doğrultusunda yenilik, inşa ve imar işlemlerini yerine getirmesi gerekmektedir. Kaldı ki kiralananı haklı bir neden olmaksızın üç yıl boyunca kiralananı kiraya vermemesi gerekmektedir. Aksi halde tazminat ödeme ile karşı karşıya kalacaktır. TBK madde 355/2 bu hususları düzenlemektedir.
TBK Madde 355/2 der ki “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hali ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Kiracı için ise kira sözleşmesinin sona ermesi ile kiralananı teslimini kiraya verenden talep hakkı olmayacaktır. Ancak kanun hükmünde belirtildiği üzere zararların tazminini talep edebilecektir.
Ancak kiracının zararının bir yıllık kira bedelinden fazla olması halinde aşan kısım haksız fesih hükümlerince eksik borç olarak kabul edilerek talep edilebilmektedir.
İNŞA VE İMAR FAALİYETLERİNİN YAPILMASI SONUCUNDA KİRACININ ÖNCELİK HAKKI VAR MIDIR?
Evet vardır. Kiralananın imar ve inşa sonucunda kullanıma hazır gelmesi ile eski kiracının kiralananı teslim almasında öncelik hakkı mevcuttur. Bu hakkın kullanılabilmesi için kiraya verenin kiracıya imar ve inşanın tamamlandığını yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Eski kiracının kiralanan taşınmazı kullanabilmesi için, yazılı bildirimin kendisine tebliğinden itibaren 1 ay içinde hakkını kullanması gerekmektedir. Aksi halde bir daha bu hakkını kullanamayacaktır. Kiraya veren kiracının öncelik hakkını ortadan kaldırmadan yani kiracıya yazılı bildirim yapmadan üç yıl boyunca bir başkasına kiraya verememektedir.
Önemle belirtilmelidir ki kiralananın yeni konum ve durumu göz önüne alınarak yeniden kira bedeli belirlenmektedir. Kiracı kiralananı yeni durumu neticesinde kabul etmez kira bedeli kendisine uygun gelmez ise kiraya veren sorumluluktan kurtulmuş olur.
GEREKSİNİM NEDENİ İLE TAHLİYE İLE İNŞA VE İMAR FAALİYETİ NEDENİ İLE TAHLİYE TERDİTLİ (KADEMELİ)OLARAK TALEP EDİLEBİLİNİR Mİ?
Bu durumda davayı açan taraf hem gereksinim nedeni ile talepte bulunmuş hem de inşa ve imar nedeni ile tahliye talep etmiştir. Ancak gereksinim olduğu iddia edilmiş ise artık inşa ve imara ilişkin talep incelenmeyecektir. Gereksinim içerisinde zaten diğer sebeplerde ileri sürülebilirken ayrıca inşa ve imar için tahliye talep edilmesi pek mümkün olmayacaktır.
İSPAT
Kiraya verenin Belediye’den yıkım kararı almış olması tahliye sebebi değildir. Yeniden inşaat yapılacağı sebebi ile tahliye kararı için dava konusu kiralanana ait onaylanmış projenin sunulması ve bu projenin dava konusu yere ait olup olmadığı ise KEŞİF delili ile tespiti gerekmektedir.
Eğer bina yıkılmadan ön proje ve statik onaylanmış ise bu projelerle mahkemenin tahliye davasında kabul etmesi ve yeterli görmesi gerekmektedir.
Ancak tabi yeniden imar ve inşa da imarca tasdikli olan mimari ya da avan projenin ibrazı gerekecektir. Dava tarihinden sonra da ibraz edilebilir davanın açılışı anında mümkün olmaması halinde ancak sunulması gerektiğini söylemeliyiz.
Davacı olarak açacağınız davanızda yapmak istediğiniz bakımın, onarım istemlerinin neler olduğu ayrıntılı olarak belirlenmesi gerekmektedir. Kiralanan da yapılmak istenen tadilatların ise imar amaçlı ve esaslı onarım olup olmadığının ve yapım sırasında can ve mal güvenliğinin tehlikede olduğunun ispatı gerekmektedir.
Eğer projenin ibrazında gecikme yaşanıyor ve bu gecikme tarafların elinde olmayan sebepler nedeni ise bekletici mesele yapılması talebinde bulunulabilir.
Yine yapılacak tadilatın, inşa ve imarın süresinin uzunluğunu ve kısalığını vurgulamakta fayda vardır. Kısa süreli ve can ve güvenliği tehdit etmeyen tadilatlar basit onarım olarak değerlendirilebilir. Lakin kısa süreli de olsa eğer kiralananın boşaltılması gerekiyorsa o halde geçici boşaltma talep edilmesi gerekebilir. Uzun süreli olacak ve kiralananın boşaltılması gereken esaslı onarımlar da ise tahliye kararı verilebilecektir. O nedenle dilekçenizde işin mahiyetine vurgu yapmanızda ve ayrıntılı açıklamanızda fayda vardır.
KONUYA İLİŞKİN YARGITAY KARARLARI
T.C.YARGITAY6. Hukuk DairesiEsas No: 2007/10608Karar No: 2008/321Karar Tarihi: 21.01.2008
Davacı, 6570 sayılı Yasanın 7/ç maddesinde ifade edildiği şekliyle yeni bir tadilat projesi
sunamamıştır. Sözü edilen maddedeki tadilat projesi, anataşınmazda yapılması düşünülen imar amaçlı
esaslı tadilat ve tamirata ilişkin projesidir. Başka bir anlatımla, bu amaçla yeni bir projenin düzenlenip
imarca onaylanması zorunludur. Oysa davacı yeni malikin amacı yangın algılama projesini uygulatmak
istemekle, eski malik tarafından yapılan proje dışı tadilatların ilk mimari projeye göre eski hale
getirilmesini sağlamak, böylece tahliyeyi gerçekleştirmektir. Davacının dayandığı yangın algılama
projesinin uygulanması, Borçlar Kanununun 251. maddesi hükmü uyarınca geçici tahliyeyi gerektirir.
Davacının buna ilişkin bir talebi yoktur. Bu durumda davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde tahliyeye
karar verilmesi doğru olmadığından, hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMKnın 428. maddesi uyarınca
hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine,
21.01.2008 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
T.C.YARGITAY4. Hukuk DairesiEsas No: 1985/2315Karar No: 1985/5606Karar Tarihi: 03.06.1985
Davacılar, mülkiyeti davalıya ait taşınmazda kiracı olarak ticaret yaptıklarını, davalının yeniden
inşaat nedeniyle aleyhlerine tahliye kararı alıp, kendilerinin icraen taşınmazdan çıkartıldıklarını,
taşınmaz yeniden inşa ve esaslı onarım görmekle beraber, kendilerinin boşalttıkları bölümün
onarılmadığını, kendilerinin bu bölümün kiralanmasında üstün ve tercih hakları bulunmasına rağmen
üçüncü bir kişiye kiralandığını, bu suretle davalının 6570 sayılı yasanın 15 inci maddesine aykırı
davranarak zararlarına neden olduğunu, tercih haklarına güvenerek dükkanı yeniden kiralayacaklarını
beklediklerini, bu sebeple iki sene boş gezdiklerini, iki sene boş gezme sonucu kazanç kaybının
700.000 lira olduğunu, ayrıca aynı nitelikte bir dükkanı bulabilmek ve alabilmek için 800.000 lira
peştemaliye ödeme zorunda bulunduklarını bildirerek 1.500.000 liranın tazminini istemişlerdir.
Peştemaliye (Peştemallık); ticarette ün kazanmış bir müessesenin başkasına devri halinde üne neden
olan manevi değere veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve halinde üne neden olan manevi
değere veya müessesenin bulunduğu yörenin onur ve önemine karşılık olmak üzere ödenen bedeldir.
(Türk Hukuk Lügatı, Ankara 1944, sh 248). Tanımından da anlaşıldığı gibi, peştemaliye taşınmazın
kiralanmasında değil, ticari bir işletmenin devri halinde; işletmeyi devir alanın, bu işletme hakkının
maddi değeri yanında işletmenin ünü ve manevi değerleri için ödenmesi lazım gelen bedeldir.İşletmenin faaliyetini yerine getirdiği taşınmaz veya taşınmazın kiralanması ile ilgili değildir.Peştemaliye bu haliyle yasaya ve ahlaka aykırı bir edim olmayıp, hukuken konulan bir haktır.Davacılar, davalının maliki olduğu dükkanda yürütükleri ticari faaliyet sonucu üne kavuştuklarını ve
bu işletmeyi ani ve zorunlu devir durumuda kaldıkları için peştemaliye alamadıklarını iddia
etmediklerine göre, peştemaliye’ye ilişkin isteğin reddi gerekir.
T.C. YARGITAY6. Hukuk DairesiEsas No: 2006/2281Karar No: 2006/4253 Karar Tarihi: 20.04.2006
Davacı kiralananı 26.04.2004 tarihinde iktisap etmiş, bu tarihi izleyen bir ay içerisinde davalıya
26.05.2004 tarihinde tebliğ edilen ihtarda kiralananda esaslı surette tamir ve tadilat yapacağını
bildirerek tahliyesini istemiştir. 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesine göre davalıya tebliğ edilen ihtarda
kendisinin eşinin veya çocuklarının iktisap edilen yer konut ise oturma ihtiyacının işyeri ise çalışma
ihtiyacının bilirilmesi zorunludur. Dayanılan yasa maddesi iktisap edilen yerin olduğu gibi ihtiyaç için
kullanılması halinde tahliye hakkı vermektedir. Oysa davacı iktisap ettiği yerde tamir ve tadilat
yapacağından bahisle tahliye istemektedir. Yeni malik 6570 sayılı Yasanın 7/d maddesindeki
sürelerinden yararlanarak yeniden inşaat ve imar maksatlı onarım nedeniyle kiracı aleyhine tahliye
davası da açamaz. Bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde kiralananın
tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
T.C.YARGITAY6. Hukuk DairesiEsas No: 2015/7205Karar No: 2016/102Karar Tarihi: 19.01.2016
TBK’nun 350./2 maddesine göre, yeniden inşa ve imar sebebiyle kira sözleşmesinin feshi mümkündür.
Kira ilişkisi sona ermekle birlikte, yeniden inşa nedeniyle fesih durumunda aynı yasanın 355. maddesi
ile taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için kiraya verene bazı sınırlamalar getirilmiş ve
yükümlülükler yüklenmiştir. TBK’nun 355.2. maddesinde “…Yeniden inşa ve imar amacıyla
boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına
kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni
kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı
bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç
yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski
kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat
ödemekle yükümlü olduğu…” düzenlenmiştir.
Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracıyı kiralanandan tahliyesini
sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355.2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen
taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı
kiraya veren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe
başkasına kiralama yapamaz. Ancak bu hak davacı kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama
ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermez. Kiraya verenin bu maddeye aykırı davranışları şartları
oluşmuş ise kiracı lehine tazminatı gerektirir. Bu nedenle Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi
gerekirken yazılı gerekçe ile davalının sözleşme yapmaya zorlanması ve yeni kira bedelinin
belirlenmesi şeklinde karar verilmesi doğru değildir.
DİLEKÇE ÖRNEĞİ
…… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : Kiraya Veren (Ad- Soyad Tc Kimlik ve Adres)
VEKİLİ : Av….. (Adres)
DAVALI :Kiracı ( Ad ve Soyad , Tc ve Adres)
DAVA KONUSU : Yeniden İmar ve inşa nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi .
HARCA ESAS DEĞER : Aylık kira bedeli 1000 TL
AÇIKLAMALAR :
1- B…… İlçesi ………..Mahallesi ……….. Sokakta bulunan ve …………….. Bölge Tapu Müdürlüğü’nün …….. ada ve …… parselinde kayıtlı bulunan No:…. taşınmazı mülkiyeti davacıya aittir. Davacı kira sözleşmesinin aynı zamanda kiraya verenidir. Anılan taşınmazda bulunan mesken olarak kullanılan taşınmaz 25.02.2000 tarihinde 3 yıllık süre belirlenerek davalıya kiraya verilmiştir.
2- Binanın eski yapı olması ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki imar durumu göz önüne alındığında, kiralanan taşınmazın yıkılarak yerine daha elverişli ve güvenli bir bina inşa edilmesi zaruriyeti doğmuştur. Yeni yapının imar uygulama projesi hazırlanmış ve tasdik edilmiştir. Lakin binanın yapılabilmesi için can ve mal güvenliği nedeni ile boşaltılması gerekmektedir.
3- Yeniden inşa ve imar gerekçesi ile tahliye edilmesi için davalıya gönderilen 25.12.2004 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile, kira döneminin sonunda kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini ve kiralananın tahliye edilmesi istenilmiştir. Yazılı uyarıya rağmen kiralananı boşaltmayan kiracıya iş bu davayı açmamız gerekmiştir.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, İmar Kanunu, HMK , Diğer ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu Kaydı, Kira sözleşmesi, Noter ihtarnamesi , projeler, keşif, bilirkişi incelemesi ve diğer tüm yasal deliller.
SONUÇ VE İSTEM
1- B…… İlçesi ………..Mahallesi ……….. Sokakta bulunan ve …………….. Bölge Tapu Müdürlüğü’nün …….. ada ve …… parselinde kayıtlı bulunan No:…. taşınmaza ilişkin 25.02.2000 tarihli kira sözleşmesinin yeniden inşa ve imar nedeniyle feshi ve kiralananın tahliyesi ile boş olarak davacıya teslimine,
2- Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine,
Karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.
Davacı Vekili
Av……………………
Ekler:Tapu Kaydı, Kira sözleşmesi, Noter ihtarnamesi , projeler, vekaletname
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka web sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Bu içerik bilgi vermek amaçlı olup dilekçeler içerisinde kullanılabilir. Her somut olayın kendi içerisinde değerlendirilmesi gerektiğinden alanında uzman bir avukattan ofiste danışmanlık alınması gereklidir. Fazla Bilgi için
0530 434 48 48 arayabilirsiniz.
