KİRA  BEDELİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE İLAMSIZ TAHLİYE

Kiracının kira bedelini gününde eksiksiz olarak ödememesi  kiracının temerrüdünü oluşturmaktadır. TBK nun 315. Maddesinde kiracının temerrüdü düzenlenmiştir.”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklindedir.
Kirayaveren kira bedelini kiracıdan tahsil etmek istemenin yanında kiralanandan kiracıyı tahliye etmek istiyor ise o halde kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak ilamsız tahliye yoluna gidebilmektedir. İlamsız icra takiplerinde olduğu gibi bir icra takibi düzenlenmektedir ve kiracıya ödeme emri gönderilir ve bu ödeme emri örnek 13 ödeme emridir. Örnek 13 ödeme emrinde kiracıya
 “Yukarıda yazılı borcu işbu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren otuz gün içinde ödeme emrinde yazılı olan icra dairesine ait banka hesabına yatırmanız; borcun bir kısmını veya tamamını veya alacaklının takibine karşı bir itirazınız varsa, yine bu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren yedi gün içinde açıkça ve sebepleri ile birlikte İcra ve İflas Kanununun 62. maddesi hükmü gereğince dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz, kira aktini ve sözleşmedeki imzanızı kesin ve açık olarak reddetmediğiniz takdirde, akdi kabul etmiş sayılacağınız, yukarıdaki süreler içinde borcu ödemeniz veya itiraz etmezseniz, alacaklının icra mahkemesinden tahliyenizi isteyebileceği ve kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebileceği ihtar olunur.” şeklinde ihtarda bulunulmaktadır.
Örnek 13 ödeme emri gönderilebilmesi yani kira bedelinin ödenmemesi nedeni ile tahliye talepli ilamsız takiplerde YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİ nin varlığı GEREKMEZ. YAZILI KİRA SÖZLEŞMEsinin varlığında dahi dayanak belge olarak KİRA SÖZLEŞMESİNİN TAKİP TALEBİNE EKLENME ZORUNLULUĞU YOKTUR. Bunun sebebi İİK da dayanak belgelerin icra takip talebine eklenmesini düzenleyen 58. Maddeye herhangi bir atıfta bulunulmamış olmasıdır.
YARGITAY12. Hukuk DairesiEsas No: 2017/6431Karar No: 2018/11568Karar Tarihi: 15.11.2018
“…
Adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takip şekli, İİK’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, Kıyasen uygulanacak maddeler” başlıklı İİK’nun 269/d maddesinde, aynı Kanun’un 58. ve 61. addelerine atıfta bulunulmamıştır. Bu durumda takibin şekline ve İİK’nun 269/d maddesi hükmünegöre, takibe dayanak yapılan belgelerin, takip talebine eklenme ve 13 örnek ödeme emri ile birlikte 6100sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353/1-b-2. maddesinde, davanın esasıyla ilgili olarak;yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yenidenyargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise üzelterek yeniden esas hakkında, duruşma yapılmadan karar verileceği hükmü yer almaktadır.
…”
Örnek 13 ödeme emri ile kiracıdan kira bedelinin talep edilmesinin yanında tahliye yapılabilmesi için takip talebine Haciz Yolu- Tahliye Yolu olarak seçilmesi gerekmektedir. Sadece haciz yolu yazılması halinde tahliye yoluna gidilemeyecektir. Aksi halde alacaklı İcra Mahkemesine başvurarak tahliye talep edemeyecektir.
ÖDEME EMRİNE İTİRAZ SÜRESİ NE KADARDIR?
Ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. İİK 269/2 de belirtildiği gibi tebliğden itibaren 7 gün içerisinde ödeme emrine itiraz edilmesi gerekmektedir. 6 Aydan daha az  süreli kira sözleşmelerinde ödeme emrine itiraz süresi 3 gündür. Yasal süre bittikten sonra gerçekleştirilen itirazların geçersizdir. Süresinde itiraz edilmez ise takip kesinleşir.
ÖDEME EMRİNE KARŞI ÖDEME SÜRESİ NEDİR?
Kiracının eline ödeme emri ulaşmasından itibaren konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 gün içinde ödeme gerçekleştirilmeli, ürün kiralarında 60 gün diğer kira sözleşmelerinde ise 10 gün içerisinde ödemenin gerçekleşmesi gerekmektedir.
TAKİBİN KESİNLEŞMESİ 
Takip iki şekilde kesinleşebilir
Kiracı süresi içerisinde kira ilişkisine, alacaklının kirayaveren veya alacaklı sıfatına, kira bedelinin miktarına itiraz edilmemesi halinde
Süresi içerisinde itiraz edilmiş olup alacaklı tarafından itirazın kaldırılmasına ( İcra Hukuk Mahkemesinden) ilişkin talepte bulunup itirazın kaldırılması kararı alması ile.
Kiracı takibe itiraz etmemesi halinde takip kesinleşir ancak takibe devam edilebilmesi için ödeme günün bitmesi beklenilmelidir. Konut ve çatılı işyerleri için bu süre 30 gündür.
ÖDEME SÜRESİ İÇERİSİNDE BORÇ ÖDENMEZSE 
Kiracı takibe itiraz etmemesi halinde takip kesinleşir ancak takibe devam edilebilmesi için ödeme günün bitmesi beklenilmelidir. Konut ve çatılı işyerleri için bu süre 30 gündür. 30 günlük süre içerisinde kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında, kiraya veren kiracının temerrüdü nedeniyle tahliye talep edebilecektir.
Görevli Mahkeme itirazın kaldırılması için İcra Hukuk Mahkemesidir. Kiracıya yapılan ihtarın bitimin itibaren 6 ay içinde kiracının tahliyesi İcra Hukuk Mahkemesinden talep edilmelidir.
YARGILAMA 
Yargılama duruşma açılarak gerçekleştirilmektedir. Kiracı kira bedelini ve yan giderleri ödediğini İİK 269/c maddesinde sayılan belgeler ile ispat etmelidir. Ödeme dekontlarının açıklama kısmına ödenen kira bedellerinin aylara göre açıklaması yapılmalıdır. Açıklama yapılmadan ödenen kira bedellerini kiraya veren eski kiralara mahsup etme hakkına sahiptir.
30 günlük süre içerisinde kira bedelinin ödendiğinin ispat edilmesi halinde kiracı temerrüt kurtulur. Ancak kiracının 30 günlük süre bittikten sonra ödeme yapması halinde veya ödemelerin bir kısmını 30 günlük süre içerisinde bir kısmını ise 30 günlük süre sonrasında yapması halinde kiracı temerrütten kurtulamaz, tahliye talep edilebilir.
Önemli Not : 30 günlük süre içerisinde asıl alacağın ödenmesi ancak yargılama gideri ile vekalet ücretinin ödenmemesi halinde temerrüt oluştuğundan bahsedilemez. Ancak kiracı ödeme gerçekleştirirken açıklamasına asıl alacak olup olmadığını belirtmesi gerekir aksi halde açıklamasız gelen ödemelerin öncelikle yargılama gideri ve vekalet ücretine mahsup edileceği takip taleplerinde bildirilmektedir.
KİRA BEDELİ NEREYE ÖDENMELİDİR?
Hakkınızda açılmış bir icra takibi var ise icra takip dosyasına dosya hesabı yaptırılmak sureti ile icra dairesinin iban numarasına yatırılmalıdır. Haricen gerçekleştirilen ödemeler kiraya verene kural olarak yapılması gerekmektedir. Açıklama kısmına mutlaka icra dosyasının numarası ve asıl alacak şeklinde belirtilmelidir. Dosya hesabı ödendiyse asıl alacak ve dosya hesabı şeklinde bildirilmelidir.
Kira bedeli götürülmesi gereken borç olması nedeni ile kiraya verenin kira bedelini kabul etmemesi halinde kiracı temerrütten kurtulamaz. Kiracı tevdi mahalli tayin edilmesini mahkemeden talep edebilir. Bundan önce  konutta ödeme yolunu seçebilir.
TAHLİYE işlemi gerçekleştirecek iseniz ev/işyeri boşaltılması yeterli değildir, anahtarın teslim edildiğine dair teslim eden ve teslim alan bir nüsha olacak şekilde anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi gerekmektedir. Aksi halde kiracı anahtarı teslim edene kadar geçen süre için kira bedeli ödemek ile, kirayaveren de evi başkasına kiraya verememe ile karşı karşıya kalabilir. Anahtarın teslim edildiğini kiracı ispat edemez ise kirayaverence taşınmazın tahliye edildiğinin öğrenildiği tarihe itibar edilir. Kiracı taşınmazın anahtarını teslim etmek istiyor ancak kirayaveren teslim almıyor ise bu konuda da tevdi mahalli talep edebilir veya notere teslim ederek teslim keyfiyetini kiraya verene bildirebilir.
TAHLİYEDEN SONRA ALACAK DOĞAR İSE TAZMİNAT HUKUKUNU ilgilendirmektedir.
BORCA İTİRAZ EDİLİRSE 
Kiracı kira sözleşmesine karşı itirazda bulunmak istiyorsa bunu açık ve net bir şekilde gerçekleştirmesi gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi noterde düzenleme veya onaylama şekilde gerçekleştiyse o halde bu kira sözleşmesi ile kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinde kiracının tahliyesini talep edebilir ancak adi yazılı şekilde gerçekleştirildi ise o halde imzanın incelenmesi Sulh Hukuk Mahkemesinde gerçekleşmesi gerekmektedir. Şayet kira sözleşmesi ve bedel hususunda açıkça itiraz etmemesi halinde  İcra Mahkemesi ödemenin gerçekleşip gerçekleşmediğini inceleyebilecektir.
Aylık kira bedelinin tutarına itiraz edilmesi ayrıca yargılama gerektireceğinden icra mahkemesinde uyuşmazlık çözülemeyecektir.
YARGILAMA NETİCESİNDE
İcra Hukuk Mahkemesinde yapılan yargılama neticesinde alacaklı haklı görülür ise itiraz kaldırılacak ve tahliye kararı verilebilecektir. Bu kararın icrası için kesinleşmesi beklenmez, karara karşı kanun yoluna gidilse de karar icra edilebilir.

TAHLİYE  için kararın tebliği veya tefhiminden itibaren 10 günlük süre geçmelidir. Şayet kanun yolu açık olarak verilmiş ise karar ve borçlu kanun yoluna başvurmuş ise 3 aylık kira bedeli karşılığında icranın geri bırakılması yoluna başvurabilir.


Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e  aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır.  Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde   cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili  avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60

 Özşeker Hukuk Bürosu, Muğla İli Bodrum İlçesinde  Av. Sevin Özşeker Karabudak tarafından kurulmuştur. Hukuk Büromuzda Av. Derin Özşeker ve Av. Sevin Özşeker Karabudak olmak üzere iki avukat tarafından dosyalar takip edilmektedir. Kurulduğu günden itibaren müvekkillerinin hukuki problemlerine kısa zamanda yaratıcı ve etkili çözümler üretmeye çalışmakta ve müvekkillerin hukuki sorunlarını memnun kalabilecekleri en iyi şekilde sonuçlandırmak üzere çalışma sürdürmeye özen göstermekteyiz. Dinamik bir bakış açısı ve sürekli eğitimler ile kendimizi yenilemeye yönelik yaptığımız çalışmalar neticesinde hukuk büromuz ;Gayrimenkul Hukuku, Kira Hukuku, Miras Hukuku, Ceza Hukuku, İş Hukuku, İcra iflas Hukuku, Aile Hukuku ,Ticaret Hukuku, İdare Hukuku, Sigorta Hukuku ve diğer pek çok alanda avukatlık ve danışmanlık hizmetleri  sunmaktayız.

Daha fazla bilgi için Bodrum ilçesinde faaliyet gösteren ÖZŞEKER HUKUK BÜROSU’NDAKİ avukatlara danışabilirsiniz.