TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN 315 . MADDESİ KAPSAMINDA
KİRACININ TEMERRÜDÜ
(Default of renter’s within the framework of Article 315 of the Turkish Code of Obligations)
Avukat Sevin Özşeker Karabudak
ÖZET
Günümüzde taşınır veya taşınmaz bir malın veya hakkın sahibi, o malın veya hakkın kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını başkasına bırakmaktadır. Kullanılan malın veya hakkın değeri, onun kullanımıyla ve ondan yararlanılmasıyla ölçülebilmektedir.
Kullanılan nesnenin kişinin kendisine ait olması durumunda, oluşan yararın ve zararın sahibini etkilemesi itibariyle sonucuna da onun katlanması gerekecektir ve bir başkası bundan sorumlu olmayacaktır. Oysa kullanan ile kullanılan şeyin başkasına ait olması halinde ise kullananın yararı veya zararı aynı zamanda söz konusu şeyin sahibininde yararı veya zararı ile ilgili olacak ve bu nedenle de bazen uyuşmazlığın meydana gelmesi kaçınılmaz olacaktır.
Bu uyuşmazlıklardan biri de kiracının temerrüdüdür. Kiracının temerrüdü, TBK md. 315 de düzenlenmiştir. TBK madde 315’e göre;
Kiracının temerrüdü
MADDE 315- “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı iş yeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.”
Şeklinde düzenlenmektedir.
Adi kira sözleşmelerinde kiracının temerrüdü hususu anlatılacak olup öncelikle kira sözleşmesinin unsurlarına, kiracının borçlarına, kiracının temerrüdüne ve son olarak kiracının temerrüdünün sonucuna değinilecektir.
İNTRODUCTİONS
Nowadays, many of people who have movable or unmoveable goods or rights can leaves the use og that property or its use to anyone else. Many people can allow anyone to use their rights or goods. This name ise hire. If they use their rihgts or properies themselves, there is no problem however ıf different people use properies or rights which other people have, there can be some problems.
If I need to give an example, when hirer use it, hirer can damage its and disagreement starts in between hirer and owner. One of the most important problems is default of hirer. Default of hirer is regulated is Turkish Code of Obligations 315.
- KİRACININ TEMERRÜDÜ
1.1.Kiracının Temerrüdü
MADDE 315-Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse , kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün , konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
818 sayılı Eski Borçlar Kanunu
(V) HİTAM
1- Müstecirin temerrüdü
Madde 260-Müstecir icar müddetinin hitamından evvel muacceliyet kesp eden kiraları tediye etmemiş bulunursa, mucir altı ay veya daha fazla müddetli icarlarda otuz günlük ve daha az müddetli icarlarda altı günlük mehil tayin ederek birikmiş olan kira bu müddet zarfında verilmediği takdirde mealin hitamında akdi feshedeceğini müstecire ihtar edebilir.
Bu mehil, ihtarın müstecire tebliğ edildiği günden itibaren başlar.
Bu mehilin tenkisine yahut tediyen taahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.
Kiracının kira bedelinin ödememesi yani temerrüdü olağanüstü fesih nedeni olarak düzenlenmiştir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracının direnimden dolayı sözleşmenin feshi ile ilgili kural, tüm kira sözleşmelerinde aynıdır. Ancak ödeme zamanları ve direnim sebebiyle feshe ilişkin bildirim süreleri bakımından farklılık göstermektedir.
Kiracının temerrüdü konusu bakımından yeni Türk Borçlar Kanunu ile Eski (818 sayılı) Borçlar Kanunu arasında bazı farklılıklar söz konusudur. Bu farklılıklardan bahsedecek olursak;
Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesinde bildirimin yazılı yapılmasından bahsedilmektedir. Mülga edilen Borçlar Kanunun 260. Maddesinde ise yazılı bildirimden bahsedilmemektedir. Süreler bakımından farklılık görünmektedir. Türk Borçlar Kanununda belirtildiği üzere süreler ancak yapılacak yazılı bildirimden itibaren işlemeye başlayacaktır. Ayrıca kira bedeli borcun ödenmesi ile yan gider borcunun ödenmesindeki direnim arasındaki fark kaldırılmıştır. BK madde 260/3. fıkrası olan “Bu mehilin tenkisine yahut tediyen taahhür halinde akdin hemen feshedilebileceğine dair yapılan mukaveleler batıldır.” ibaresi TBK madde 315’de yer almamaktadır. İsviçre Borçlar Kanunu 257d hükmüne göre “Kiracı kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedellerini veya yan giderleri ödemede gecikirse, kiralayan ona yazılı olarak ödeme süresi vermektedir. Bu sürede de ödeme yapılmazsa kira ilişkisinin feshedileceğini ihtar etmesi gerekmektedir. Bu süre en az on gün, konut ve işyerlerinde en az otuz gündür .Belirlenen süre içerisinde de kiracı ödeme yapmazsa, kiralanan süresiz olarak, konut ve çatılı iş yerleri kiralarında en az otuz günlük süre vererek bir ayın sonu için fesih bildiriminde bulunabilir. Oysa 818 sayılı Eski Borçlar Kanunu 216. Maddesi uyarınca kiraya verenin, kiracıya vereceği yasal süre sonunda kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermektedir. TBK 315.md. de kendiliğinden sona erme yer almamaktadır. TBK madde 315 e göre kiraya veren, kira sözleşmesini sürenin ödeme yapılmaksızın sona ermesi halinde kiraya veren teknik olarak derhal fesih hakkını kullanarak kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir. Bu durumda kira sözleşmesi ileriye dönük olarak ortadan kalkar. Böylece kiraya veren kira konusunu vermeyen kiracıya karşı iade davası açma hakkına haiz olur. Ayrıca sözleşmenin sona ermesinden dolayı uğramış olduğu zarar var ise onu da isteyebilecektir.
Kira da genel kural, kira bedelinin kararlaştırılmış olan tarihte ödenmesidir. Bu bedel de asıl kira ve yan giderlerden oluşmaktadır. Kararlaştırılmış günde kiracının kir bedelini ödememesi onu direngen kılar. Bir başka ifade ile kiracı temerrüde düşmüş olmaktadır. Kiranın niteliğine göre bedelin tamamen veya kısmen ödenmemesi , kiracının temerrüdü ve sonuç itibari ile de fesih nedenidir. Kiracının bölümler halinde ödenmesi gereken ödemelerinin birinin dahi ödenmemesi feshe dayanak teşkil etmektedir.
Ödeme günü belli olmayan bir kira sözleşmesinde ise kira bedeli yönünden kiracının uyarılarak öncelikli olarak kendisine süre tanınmalıdır. Bu temel yasa da benimsenmiş bir ilkedir. Ancak ödeme günü belli olan kira sözleşmesi ile ilgili düzenleme özel niteliktedir. Ödeme günü belli olan kira sözleşmesinde kararlaştırılan tarihte kiranın ödenmemesi durumunda kiracı , borçlu konumundaki kiracı temerrüde düşmekle birlikte bu durum tek başına fesih sebebi oluşturmamaktadır. Kira bedeli ve yan giderler bakımından süre verilerek bu süre içerisinde bedelin ödenmesi istenir.
Kira bedelinin ödenmemesinde temerrüt nedeniyle fesih için iki şart mevcuttur.
Bunlardan birincisi kiracı, kirayı ödeme borcunun muaccelliyet kazanmasına rağmen ifa etmiş olmalıdır. Borcun vadesi sözleşmede tayin edilmeyip, kanuna göre vade belli olan hallerde dahi , bu vadenin gelip borcun ödenmemiş olması dahi yeterlidir.
Kiracının temerrüdü için ikinci şart ise kiracının uyarılmasıdır. Bu uyarının yazılı olması gerekmektedir. Yazılılık şartı yeterlidir, resmi olmasına gerek görülmemiştir. Kiracıya ifa için belli bür süre tanınmalıdır. Günel kural olarak bu süre on gün, konut ve çatılı işyeri kirasında ise bu süre otuz günden az olamaz.Bu sürelerden daha fazla süre verilebilmekte olup bu süreler kısaltılamaz.Bu asgari sürelerin üzerinde verilen süreler geçerlidir ve kiracı bakımından kazanılmış hak oluşturmaktadır.
30 günlük süre bir ay şeklinde belirtilmemelidir. Aksi halde ayların gün sayısı olarak farklılık göstermesi nedeniyle uyarı geçersiz kabul edilmektedir. Bildirim yazısının kiracıya ulaşmasından itibaren süreler başlamaktadır. Tebliğ tarihi bu süreye katılmamaktadır.
Kira parası bildirimde belirlenen süreler içinde ödenmişse, fesih direnimi oluşmamaktadır. Ancak fesih bildirimden sonra ödenmiş ise , bu durum fesih hakkını ortadan kaldırmaz. Temerrüt nedeniyle açılacak davaların uygun sürede açılması gerekmektedir. Yargıtay’ın, direnim oluşmasından sonra boşaltma davası açılmasının doğru olmadığı yolundaki görüşü, bu tür davaların makul sürede açılması gereğini ortaya koymaktadır.
Bildirimde süre verilmesinin yanında, kiranın ödenmemesi halinde açıkça kira sözleşmesinin feshedileceğinin de bildirilmesi gerekmektedir. İhtarnamede, ödenmeyen ayların belirtilmesi mutlak olarak geçerlik şartı değildir.
Takas beyanı, Türk Borçlar Kanunu 315. Maddeye uygun verilen ve ihtarnamede gösterilen ve de ihtarnamenin tebliği ile başlayan süre içinde yapılmış ise , 315. Maddeye uygun fesih beyanı hükümsüz hale gelir. Dönemli kira bedellerinin ödenmesi , kira bedeli belirli bir vade şeklinde belirlenebilir. Bu durumda belirli vadenin dolması halinde kiracı, temerrüt ihtarına gerek kalmaksızın temerrüde düşer.
Kiracının temerrüdü konusuna ilişkin bilinmesi gereken bir takım kavramlar mevcuttur. Bunlardan bir tanesi kira borcunun ödenme yöntemidir. Kira borcunun ödenme yöntemi: TBK madde 89 a göre borcun ifa yeri, tarafların açık ve örtülü iradelerine göre belirlenmektedir. Aksine bir anlaşma öngörülmediği takdirde para borçları alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmektedir. Kira borcuda bir çeşit para borcudur ve götürülecek borçlardandır. Kiracının kiralayanın ikametgahına gidip ödeme yapması veya kira bedelini PTT aracılığı ile konutta ödemeli göndermesi asıl olandır. Kiracının kira parasını konutta ödemeli şekilde göndermesi hallinde kira bedeli kiraya verenin eline zamanında geçecek şekilde önceden yatırılması gerekmektedir. Konuttan amaç , kiraya verenin yerleşim yeridir. Taraflar aralarında kira bedelinin bankaya yatırılacağına da karar vermiş olabilirler. Bu hallerde kiranın bankaya ödenmesi gerekmektedir. Kiraya verenin tek taraflı olarak kira bedelinin ödenme yerini değiştiremez. Buna rağmen ödeme yerini tek taraflı olarak değiştirmiş ise, kiracıya durumu bildirmek zorundadır. Daha önce kararlaştırılmamış ve uygulaması da olmamış ise, kiralayanın ismine bankada usulen ödeme yapılması usule uygun ödeme sayılmamaktadır. Ödeme yerinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Temerrüt ihtarnamesi üzerine kiracının, ihtarnamedeki süre içinde kiracının ikametgahında ödeme yapmak istemesi ve kiralayanın kabulden kaçınması halinde bu husus Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulunun 11.3.1959 tarihli kararında tanıkla ispat edilebileceği yer almaktadır.
Konutta ödemeli olarak gönderilen kira bedelini kiraya verenin almaması halinde kiracının tevdi mahalli tayin ettirme zorunluluğu yoktur. Tevdi yeri tayini, borçlu tarafından yapılmak istenen ödemenin kabul edilmemesi halinde, ödemenin nereye yapılacağının mahkeme aracılığı ile belirlenmesidir. Kira ilişkisinde, usule uygun olarak yapılmak istenen ödeme , kiraya veren tarafından kabul edilmediği takdirde, kiracının ilgili mahkemeye yazılı şekilde başvuru yaparak ödeme yapılacak yerin belirlenmesini isteme hakkı vardır. Bu halde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Mahkemeden alınacak kararın kiraya verene tebliği ve kira bedelinin de oraya yatırılması ile kiracı direnime düşmekten kurtulur. Gene PTT ve Banka Havalesi ile gönderilen kira bedelinin gönderilmesi halinde Ptt ücreti ile havale ücreti kira bedelinden karşılanmamalıdır aksi halde ödeme eksik yapılmış sayılmaktadır. Bu şekilde temerrüt şartları oluşmuş olur. Kira bedeli zamanında yatırılmasına rağmen PTT veya banka ihmali nedeniyle gecikme yaşanmış ise o halde kiracı bu ihmal nedeniyle sorumlu değildir. Kira sözleşmesi bizzat kiraya verene ödenebileceği gibi kararlaştırılan üçüncü bir kişiye de ödenebilmektedir.
Kira bedelinin ödeme yeri ile ilgili olarak götürülecek borçlardan olduğuna ilişkin Y.6.HD bin 30.9.2014 gün ve 2014/9446-10649 sayılı ilam da
İbraz edilen PTT ödeme dekontlarına göre kira parası konutta ödemeli suretiyle yapılmamıştır. Ortada geçerli bir ödeme bulunmadığından temerrüt gerçekleşmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun. 89. Maddesi gereğince sözleşmede aksine şart yoksa para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir .Kiracı kira parasını elden götürerek ödeyebileceği gibi , konutta ödemeli posta havalesi ya da ödeme yeri olarak kararlaştırılan banka hesabına ödemekle de borcundan kurtulur. Bu şekilde yapılan ödemelerde gönderme ücretinin kiracı tarafından karşılanması gerekir .
Davalı ödemeleri PTT havalesi ile yapıldığını savunmuş ve davalının dosyaya ibraz ettiği PTT ödeme makbuzlarının incelenmesinde konutta teslim suretiyle ödeme yapıldığına dair bir ibareye rastlanmadığı gibi normal havale olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda geçerli bir ödeme olmadığından temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi alacak konusunda ise, alacağın davacı tarafından PTT den tahsil edilip edilmediği sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken alacakla ilgili davanın da reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
Şeklinde hükme bağlanmıştır.
Gene Y..HDnin 30.9.2014 gün ve 2014/9446-10649 sayılı ilamında
Kiracı, kira parasını elden götürerek ödeyebileceği gibi , konutta ödemeli posta havalesi ya da ödeme yeri olarak kararlaştırılan banka hesabına ödemekle de borcundan kurtulur. Bu şekilde yapılan ödemelerde gönderme ücretinin kiracı tarafından karşılanması gerekir.
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla , dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklı tarafından davacı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine davalı borçlunun süresi içinde itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece, istemin reddine karar verilmesi üzerine karar davacı vekil tarafından temyiz edilmiştir.
Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 01.01.2013 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi husunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı bu sözleşmeye dayanarak 01/04/2014 tarihli icra takibi ile 2014 yılının Ocak ayından Mart ayına kadar işleyen aylar kira parasının tahsilini istemiş, davalı 11/04/2014 tarihinde tebliğ edilen ödeme emrine takibe konu kira bedelinin posta havalesi ile ödendiğini belirterek itiraz etmiştir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 89. Maddesi gereğince sözleşmede aksine şart yoksa para borçları, alacaklının ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenir. Kiracı, kira parasını elden götürerek ödeyebileceği gibi , konutta ödemeli posta havalesi ya da ödeme yeri olarak kararlaştırılan banka hesabına ödemekle de borcundan kurtulur. Bu şekilde yapılan ödemelerde gönderme ücretinin kiracı tarafından karşılanması gerekir. Davalı ödemelerini PTT havalesi ile yapıldığını savunmuş ve davalının dosyaya ibraz ettiği PTT ödeme makbuzlarının incelenmesinde konutta teslim suretiyle ödeme yapıldığına dair bir ödeme ödeme olmadığından temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi alacak konusunda ise, alacağın davacı tarafından PTT den tahsil edilip edilmediği sorularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken alacakla ilgili davanın da reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
Şeklinde kararı mevcuttur.
Kiracının kira bedelinin PTT ile konutta ödemeli göndermesi halinde postaya verildiği değil kiracının eline geçtiği tarih ödeme tarihi kabul edilir. Y.12 HD nin 24.2.1999 gün ve 1999/1403 -1976 sayılı ilamında
Kira parasının posta ile gönderilmesi durumunda postaya yatırıldığı tarih değil, alacaklının eline geçtiği tarih esas alınır.
İcra mahkemesinden verilmiş bulunan alacaklı tarafından temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Sair temyiz itirazları yerinde değil ise de varlığı çekişme konusu olmayan kira sözleşmesinin özel şartlar 1. Maddesinde kira parasının en geç ayın 3. günü kiraya verenin eline geçecek şekilde ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu koşul tarafları bağlayacağı gibi bunun ötesinde kira borcu BK nun 73/1 maddesi uyarınca götürülecek borçlardandır. Kira parasının posta ile gönderilmesi durumunda paranın postaya yatırıldığı tarih değil, alacaklının eline geçtiği tarih esas alınır. Somut olayda; Mayıs 1998 kirası alacaklıya 11.5.1998 tarihinde ödenmiştir. Bu durumda muacceliyet koşulu gerçekleşmiştir. Alacaklı aylık kira parasının 45 milyon lira olduğunu , İİK nin 269 / b maddesinde yazılı bir belge ile kanıtlayamadığından aylık kira bedelinin borçlunun beyan ettiği gibi 30 milyon lira olduğunun kabulü gerekir. Bu husus mercii hakimliğinin gerekçesinde de doğru olarak vurgulanmıştır. O halde muaccel olan 11 aylık 330 milyon TL için borçlunun tazminatla sorumlu tutulmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.
Şeklinde belirtilmektedir .
Y.HDnin 5.10.1998 gün ve 1998/7593-7831 sayılı ilamında da;
Kira parası götürülüp kiralayanın ayağından ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ona götürülerek elden verilmesi veya masrafı kiracıya ait olmak şartıyla konutta ödemeli olarak gönderilmesi gerekir. Ancak buna aykırı bir ödeme teamülü taraflar arasında yerleşmişse ona uygun ödemede geçerli sayılır.
Dava temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
BK.260. maddesi uyarınca temerrüt sebebine dayalı tahliye davasını kiralayanın açması gerekir .Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden kimsenin önceden kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu kira bedellerinin bundan sonra kendisine ödenmesi istemesi sonuçsuz kalırsa şartlara haiz temerrüt ihtarı tebliğ ettirmesi ondan sonra dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu hususun mahkemece kendiliğinden gözetilmesi icap eder. Kiracıya tebliğ edilen ihtarın yasal şartları taşıması ,istenen kira parasının muaccel olması ve bu kira bedelinin en az verilen otuz günlük süre içinde ödenmemiş olması gerekir. Kira parası götürülüp kiralayanın ayağından ödenmesi gereken borçlardan olduğundan ona götürülerek elden verilmesi veya masraf kiracıya ait olmak şartıyla konutta ödemeli olarak gönderilmesi gerekir. Buna uygun olmayan ödemeler yasal değildir. Ancak buna aykırı bir ödeme teamülü taraflar arasında yerleşmişse ona uygun ödeme de geçerli sayılır. Kiracı ve kiralayanın temerrüdü bu esaslara göre çözümlenir.
Şeklinde kira bedelinin götürülecek borçlardan olduğu belirtilmektedir.
Adi posta havalesi ile gönderilen kira bedeli usule uygun bir ödeme değildir. Ancak adi posta havalesi ile kira bedelinin ödenmesi hususunda bir teamül gerçekleşmiş ise o halde kiraya verenin kira bedelini kabul etmemesi halinde kiracı temerrüde düşmüş olmaz.
Kira bedeli olarak bono kararlaştırılmış olunursa o halde alacak ticari senede bağlanmış demektir. Bu hallerde ticari senedin tahsiline ilişkin hükümlere başvurulması gerekmektedir .Senet kiraya verenin elinde bulunuyor ise kiraya veren kiracının ikametgahına giderek senedi tahsil etmesi gerekmektedir. Senet kiraya veren tarafından tahsile verilmiş ve ciro edilmiş ise kiracının kira bedelini bankaya ödemesi gerekmektedir. Kira bedelini alamayan kiraya verenin senedi icra takibine koymadan kiracıya temerrüt ihtarı göndermesi kiracıyı temerrüde düşürmez.
Kira sözleşmesinin bedeli olarak bono kararlaştırıldığı hallerde, tahsil ticari senede bağlanmıştır. Y.6.HDnin 12.9.2001 gün ve 2001/6137-6494 sayılı ilamında Kiralayanın aylık kira karşılığı elinde bulundurduğu senedi takip konusu yapmadan temerrüt ihtarı gönderip tahliye isteyemeyeceğinden tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekir.
Dava temerrüt nedeniyle kiralayanın tahliyesi istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı vekili temyiz etmiştir.
Kira bedelleri için kiralayana bono verilmişse , tarafların anlaşmasıyla kira alacağının tahsili ticari senede bağlanmış demektir. Hal böyle olunca ticari senetlerin tahsiline ilişkin hükümlerin uygulanması gerekmektedir. Ticari senetlerin ciro kabiliyeti olduğundan kiracının verdiği senedin kimin elinde olduğunu bilmesi icap eder. Bu senet bankaya tahsile verilmişse gönderilen ihbarla senedin ödeme yeri borçlu tarafından biliniyor demektir. İhbara rağmen ödenmemesi halinde iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapılıp buna ilikin ihtarlar gönderilebilir, senet tahsile verilmeyip alacaklının elinde tutuluyorsa , alacaklının borçlunun ayağına gidip senedi verip karşılığını alması gerektiğinden bu yola gitmeden doğrudan doğruya ihtar göndererek iki haklı ihtar veya temerrüt konusu yapması mümkün değildir.
Şeklinde ifade edilmektedir.
Gene Y.&.HDnin 29.6.1981 gün ve 1981/4721-6430 sayılı ilamında da bono bedeli ödenmediğinde kiracının temerrüde düşeceğine ilişkin kararında;
Var olan bir borç için kambiyo yüklenimi altına girmek yenileme sonucunu doğurmaz. Kira borcu için bono düzenlenmesi kira borcunu ortadan kaldırmaz. Bono bedeli ödenmediğine göre kira borcu ödenmiş sayılmaz.
Merci kararının müddeti içinde temyizen yetkili alacaklı vekili tarafından temyiz olunması üzerine bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 24.6.1981 aylarına ait toplam (18.000)liranın haczen tahsili ve tahliye istemi ile takip yapılmış , borçlu sözleşmede kira borcu için senet verileceğinin kararlaştırıldığı senet vermekle kira borcundan kurtulduğunu, eylül-1980 ve Ocak 1981 ayları 981/325 sayılı dosya ile takip yapıldığından mükerrer takip bulunduğunu beyanla itirazda bulunmuştur.Tetkik merci kira bedeli karşılığında senet verildiğinden temerrüt söz konusu olmaz gerekçesiyle alacaklı talebini reddetmiş ve bu karar alacaklı tarafından temyiz olunmuştur. BK’nun 114. Maddesine göre özellikle var olan bir borç için kambiyo yüklenimi altına girmek yenileme sonucunu doğurmaz.
Borçlu bono vermek suretiyle kira borcunu ödenmiş sayılacağını iddia etmiş ise de içeriği açıklanan 114. Maddeye göre bono düzenlemesi kira borcunu ortadan kaldırmış değildir. Dolayısı ile bonoya bağlı borç kira borcundan bağımsız ve yeni bir borç sayılamaz. Bono verilmesi sadece ödemelerin ne şekilde yapılacağının belirlenmesidir. Bono bedelleri ödenmediğine göre kira borcuda ödenmiş sayılamaz.
Bu durum açıklanmaktadır.
Kira parasının sözleşmede yazılı olan ödeme tarihlerinde zımni değişiklik söz konusu olabilmektedir. Ancak böyle bir teamülün gerçekleşmesi için kira parasının uzunca bir dönem değişik tarihte ödenmesi gerekmektedir.
Gene kira sözleşmesinde ödeme günü iş günü olarak belirlenmiş ise belirlenen iş günü içerisinde ödenmesi gerekmektedir. Örnek: “ Kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın ilk 5 günü içerisinde ödeneceği kararlaştırıldığına göre Mart 2013 ayı 5.işgünü olan 7.3.2013 tarihinde Mart 2013 ayı kira bedeli muaccel (istenebilir) değildir. Bu nedenle keşide edilen ihtarname tarihinde Mart 2013 kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle davalı kiracının temerrüde düştüğü kabul edilemez.
Kiralayanın kira borcu için fatura tanzim edip kiracıya ödenmesi ve kiraya verenin fatura bedelini ihtirazi kayıt olmaksızın tahsil etmesi, kiralayanın bilahare sözleşmede yer alan kira artış sebebi ile fark kirayı talep etmesine engel değildir. Ancak fatura karşılığı ödeme uzun süre devam ederse sonra kira şartına bağlı fark kira alacağının talep edilememesi gerekir. Bir aya ait makbuz veren, o aydan önceki tüm kiraları almış sayılır.
Bedel ödenmesine ilişkin bildirim tebliğinden sonra kiracı bedeli ödemek istemesine rağmen kiraya veren ödemeyi almaktan kaçınmışsa bu durum kanıtla ispatlanabilmektedir. Hukuk Muhakemeleri kanunu 203/b maddesinde , işin niteliğine ve tarafların durumlarına göre , senede bağlanmaması teamül olarak yerleşmiş bulunan hukuksal işlemlerde tanık dinlenilebilmesine izin verilmiştir.
Kira bedeli ivedi hale gelmeden önce ve bildirim kendisine tebliğ edilmeden önce ödenmek istenen kira parasının alınmak istenmediği yönündeki kiracının tanık dinletme talebi haklı sayılmaz.
1.2.Temerrüt İhtarı
Temerrüt oluşması için, kiracının kira bedelini ve gerektiğinde yan giderleri ödememesi halinde , kiraya verenin kiracıya yazılı olarak bir süre vermesi ve bu sürede ifa edilmez ise akdin feshedileceğinin bildirilmesi gerekir.
Temerrüt ihtarının yazılı olması yeterlidir. Noter aracılığı ile olmadan da temerrüt ihtarı yapılması mümkündür .İhtilaf halinde kiraya veren temerrüt ihtarının kiracıya ulaştığını ispat etmesi gerekmektedir. Bu nedenle noter aracılığı ile yapılması tercih edilmektedir. İhtarda mutlaka kira bedelinin ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin ve tahliye davası açılacağının belirtilmesi gerekmektedir. Aksi halde kanun yollarına başvurulacağının söylenmesi yeterli değildir.Bu ihtar aksi halde hüküm ifade etmeyecektir. Temerrüt ihtarı icra takibi yapılmak suretiyle de yerine getirilebilmektedir. Temerrüt ihtarnamesi birden fazla kiralayanın olması halinde hepsine yapılmalıdır. Ancak sözleşmede birine yapılacağının yeterli olacağı öngörülmüş ise o halde bir kiralayana da yapılması yeterlidir.Birden fazla kiralayanın olması halinde sözleşmede aksi kararalaştırılmadıkça tüm kiralayanların temerrüt ihtarı göndermesi gerekir aksi halde ihtarname geçersiz olur.Temerrüt ihtarının usulsüz yapıldığı iddiası sulh hukuk mahkemesine nazara alınacaktır.
Borç ödeme emri tebliğ edilmeden önce kira bedelinin yatırılması halinde tahliyeye karar verilemez. Buna ilişkin olarak Y.6.HD in 9.3.2015 gün ve 2015/1714-2328 sayılı ilamda
Borç ödeme emri tebliğ tarihinden önce yatırıldığı halde yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir.
İcra mahkemesince verilmiş bulunan karar , davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla , dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava kesinleşen icra takibinden dolayı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmesi üzerine karar, davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı , 15.08.2013 tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanak 18.9.2014 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2014 yılı Ağustos ve Eylül ayı kira parası olarak aylık 2.500 TL den toplam 5.000 TL kira parasının tahsili isteminde bulunmuş , ödeme emri davalıya 29.9.2014 tarihinde tebliğ ödediği anlaşılmaktadır. Takibe konu kira parasının aslı ödendikten sonra ferilerinin ödenmemesi temerrüde esas teşkil etmez. Bu durumda takibe konu borç ödeme emri tebliğ tarihinden önce yatırıldığı halde yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
açıkca belirtilmektedir.
Ödeme emrinin tebliğinin usulsüzlüğü icra mahkemesince kendiliğinden dikkate alınamaz. Tebligatın usulsüzlüğü şikayet konusudur. İleri sürmedikçe usule uygun yapıldığı kabul edilir. Y.8 HDnin 6.2.2017 gün ve 2017/608-1128 sayılı ilamında
İcra mahkemesi ödeme emrini tebliğindeki usulsüzlüğü kendiliğinden nazara alamaz. Davalı borçlu tebligatın usulsüzlüğünü icra mahkemesinde şikayet yoluyla ileri sürebilir.
Davacı,4.12.2014tarihinde başlatmış olduğu tahliye istemli icra takibine konu edilen kira alacağının davalı tarafça 30 günlük yasal sürede ödenmediğinden bahisle kiralanın tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı yargılamayı takip etmemiş mahkemece ödeme emrinin tebliğinin usulsüz olmasına dayalı olarak temerrüt hükümlerinin uygulanamayacağından bahisle davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava kesinleşen icra takibi sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
İcra mahkemesi ödeme emrinin tebliğindeki usulsüzlüğü kendiliğinden nazara alamaz. Davalı borçlu tebligatın usulsüzlüğünü icra mahkemesine şikayet yoluyla ileri sürebilir.
Yargıtay HGK 30.5.2005 gün ve 2005 /6/190-220 ve 28.9.2005 tarih 2005/6-518-518 sayılı kararlarıda bu doğrultudadır. Ancak icra takibine dayanak yazılı kira sözleşmesinde davaya konu kiralananın tuvalet vasfında olduğu bu nedenle TBK 357 ve devam maddelerinde düzenlenen ürün kirası hükümlerine tabi olduğu, davalının temerrüde düşürülebilmesi için TBK nün 362/2.maddesi gereğince İcra Müdürlüğünce düzenlenen ödeme emrinde 60 günlük ödeme süresi verilmesi gerekirken, 30 günlük süre verilmesi nedeniyle temerrüdün gerçekleşmediği ,bu gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değil ise de , bu yanlışlığın giderilmesi yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden sonucu itibari ile doğru olan kararın HUMK’nun 438/so. Maddesi gereğince de değiştirilmiş bu gerekçe ile düzeltilerek ONANMASINA, taraflarca İİK’nun 366/3.maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilama karşı 10 gün içinde karar düzeltme isteğinde bulunabileceğine ve peşin harcın istek halinde iadesine 6.2.2017 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Şeklinde hüküm verilmiştir.
Temerrüt ihtarının usulüne uygun yapılması için açıkca fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir. Y.6.HD.2.6.2009 gün ve 2009 /2946-5200 sayılı ilamında
Temerrüt ihtarnamesinde akdin bozulacağının açıkça belirtilmesi gerekir. Yasal yollara başvurulacağı deyimi, kira alacağı hakkında kira alacağı için yasal yollara başvurma anlamına geleceğinden kesin olarak tahliye isteğini kapsamaz.
şeklinde bu husus açıklanmıştır.
Y.6.HD.4.12.2006 gün ve 2006 /9463/12300 sayılı ilamında da görüldüğü üzere ihtarname kiracıya bizzat yapılması gerekmektedir. Aksi halde usule uygun değildir.
Davalı-kiracının ne sebeple adreste bulunmadığı teşvik edilmemiştir. Bu durumda noter ihtarnamesinin usulüne uygun şekilde tebliğ edildiği kabul edilemez.
Y.6HD nin 3.4.2000 gün ve 2000/2587-2756 sayılı ilamnda belirtildiği üzere,
Müşterek mülkiyette konu kiralananda paydaş olan davacının kira parasından kendi payına düşen bölümü tek başına davalıya gönderdiği ihtarla isteyebileceği kuşkusuzdur. Ancak tahliye istemi yönünden; akdin feshini bildiren ihtarnamenin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından keşide edilmesi ve davanında aynı şekilde yürütülmesi gerekir.
ihtarnamede pay ve paydaş çoğunluğunun akdin feshini bildirmesi gerekmektedir.
Gönderilen ihtarnamede ödenmeyen kira bedellerinin belirtilmesi mümkündür.
Gönderilen ihtarname de fazla kira talep edilesi ihtarnameyi geçersiz kılmaz. (Y.6.HDnin 29.6.2004 gün ve 2004/5263-5373 sayılı ilamı)
Borcun ödeme emrinin tebliğinden önce ödenmesi tahliyeyi engellemektedir.
Dava kesinleşen icra takibinden dolayı kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Borç ödeme emri tebliği tarihinden önce borç yatırıldığı halde yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir. ( Y.6. HD nin 9.3.2015 gün ve 2015/1714-2328)
Temerrüdün Gerçekleşmesi
Kiracı verilen yasal süre içerisinde borcunu ihtarname tebliğine rağmen ödemez veya eksik öderse , kira parası icra takibi ile talep edildiğinde takibe itiraz etmezse temerrüt gerçekleşmiş olur. Temerrüt ihtarı usulüne uygun yapılmış olması gerekmektedir . Temerrüt gerçekleştikten sonra alacaklı İcra Mahkemesine akdin feshi ve tahliye davası açabileceği gibi sulh hukuk mahkemesinde de akdin feshi ve tahliye davası açabilmektedir. Eğer kiracı icra takibine itiraz etmiş ise o halde alacaklının İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye kararı verilmesini istemesi veya itirazın iptali ve tahliye davası açması gerekecektir. Bu konuda alacaklının seçimlik hakkı vardır.Tahliye kararının kesinleşmesi ile birlikte kira sözleşmesi ortadan kalkmaktadır. Kira tespiti yolu ile belirlenen kira ihtarnameye rağmen ödenmez ise temerrüde neden olur ve kira daha önce bir ilama bağlanmış olsa dahi temerrüt ihtarnamesi gönderilmesi gerekir. Kira tespit davası devam ederken gönderilen ihtarname ile kiracı temerrüde düşürülemez.
Ayrıca Y.HD nin 24.4.2018gün ve 2017/10352 esas 2018/11494 karar sayılı ilamında belirttiği üzere ;
“Sözleşmenin 19.maddesinde kiracının genel giderlere katılacağı kararlaştırılmış ise de sözleşmede kiracının kira bedeli adı altında yaptığı ödemelerin genel giderler ve benzerlerine mahsup edileceğine dair alacaklı tarafından yetki veren herhangi bir hüküm düzenlenmemiştir. Sözleşmede mahsuba ilişkin açık bir hüküm olmaması nedeniyle davalı tarafından “kiraya mahsuben “açıklaması ile yapılan ödemelerin genel giderler vb’ne mahsubu kabul edilemez.”
Kira sözleşmesinde kira bedeli adı altında yaptığı ödemelerin genel giderlere ve benzerlerine mahsup edileceğine dair alacaklı tarafından yetki verici bir hüküm söz konusu değil ise kiraya mahsuben açıklaması ile yapılan ödemeler kiracıyı borçtan kurtarmamaktadır.
Y.6.HDnin 18.2.2015 gün ve 2015/9571-1075 sayılı ilamında belirtti üzere borcun ferileri olan faiz icra gideri avukatlık ücreti, vs gib kısımların ödenmemesi temerrüde esas olmaz.
Y.6.HD nin 20.4.2016 gün ve 2016 /4457-3204 sayılı ilamı ile de temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediğine ilişkin incelemelerde her ne kadar kiracı konutta ödemeli olarak davacı adına ödemede bulunmuş olsa da bekleme süresi içerisinde kiracının eline ulaşmayan ödemede kiracı borçtan kurtulmuş olmamaktadır. PTT merkezine iade edilen kira bedeli kiracı tarafından alınıp 30 günlük ödeme süresi içerisinde ödemesini kiraya verene gerçekleştirmek zorundadır. Aksi halde tahliyesine karar verilmesi gerekecektir. İlgili karar;
Dava, temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir .2012 yılı Ağustos ayına dair kira bedelinin konutta ödemeli olarak davacı adına 2.8.2012 tarihinde gönderildiği ancak alıcısı tarafından bekleme müddeti içerisiden alınmadığından göndericisi davalı…’e ödenmek üzere PTT merkezine iade edildiği anlaşılmaktadır. Temerrüt ihtarnamesini 10.6.2014 tarihinde tebliğ alan davalı, konutta teslim gönderilen ilgili havalenin davacı tarafından alınmadığını bu tarihte öğrendiğinin kabulü ile bekleme süresi geçmiş olan havale bedelini PTT den geri alıp , otuz günlük ödeme süresi içinde davacıya ödemek zorundadır. Bu yolu seçmeyen davalının temerrüdü gerçekleştiğinden tahliyesine karar verilmesi gerekir.
(Y.6.HD nin 20.4.2016 gün ve 2016 /4457-3204 sayılı ilamı)
Kira bedeli kiraya veren hesabına kira bedeli açıklamalı olarak yapıldığı hallerde yapılan ödemenin tarihi bakılarak kira alacağı kapsamında yapılan bir kira bedeli olup olmadığı araştırılmaktadır. Buna ilişkin olarak Y.6.HD nin 11.2.2016 gün ve 2015 /8355 2016/877 sayılı ilamı
Dava kira alacağının tahsili ile temerrüt sebebiyle kiralananın tahliyesi istemlerine ilişkindir. Kiraya veren hesabına kira bedeli açıklamalı ödeme yapılmıştır.Yapılan bu ödemenin talep edilen kira dönemi içerisinde olduğu anlaşıldığına göre, bu ödemenin kira alacağı kapsamında yapılan bir ödeme olup olmadığı araştırılarak karar verilmesi gerekir.
şeklinde belirtmektedir.
Gene kira bedelinin aslının ödendikten sonra ödenmeyen kira bedelinin ferilerinin ödenmemesi halinde temerrüde esas teşkil etmeyeceği Y.6.HDnin 15.4.2015 gün ve 2015/3535-3756 sayılı ilamında belirtilmektedir
.
Kiracının, kiraya verenin ödeme yeri bilgilerinde değişiklik yapmaması halinde, kiracının kira bedelini ödemesine rağmen kiraya veren bedeli almıyorsa, kiracının kira bedelinin verileceği yerin tespit edilmesini mahkemeden istemesi gerekmektedir. O halde kiracı ihtarda bulunması üzerine ihtarda belirtilen mehil içerisinde kira parasını ödemesi kiracının temerrüde düşmemesi açısından önem arz etmektedir. Y.6.HDnin 26.2.2015 gün ve 2015/789-1953 sayılı ilamında bu husus
Kiralayanın banka hesap bilgilerinde herhangi bir değişiklik yapılmadığı anlaşılmaktadır. Kiracının gönderdiği kira paralarını davacı kiraya vereni almaması üzerine kiracı, TBK 107. Maddesine uygun olarak kira bedellerinin verileceği yerin tespit edilmesini mahkemeden istemesi gerekir. Kiracı bu yola gitmemişse, o zaman kiralayanın TBK madde 315.maddesi hükmüne göre ihtarda bulunması üzerine ihtarda gösterilen mehil içerisinde kira parasını ödemesi gerekir. Aksi takdirde kiracı mehilin geçmesi ile temerrüt durumuna düşer.
şeklinde belirtilmiştir.
Kira sözleşmesinde belirtilen kira bedeli esas kabul edilerek eksik yatırılan kira bedeli kiracının temerrüdüne sebep olmaktadır. Buna ilişkin olarak Y.6HD nin 1.12.2014 gün ve 2014/12601-13253 sayılı ilamda
Davacı, sözlü kira sözleşmesine dayanarak aylık kira 650 TL hesabı ile icra takibi başlatmıştır. Davacı kiracı takibe itiraz dilekçesi ekinde 1.8.2012 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesini ibraz etmiştir. İbraz edilen sözleşmeyi davacı vekili kabul etmiştir. İbraz edilen sözleşmede 650 TL olan aylık kiranın 6 rakamının üzeri çizilerek 3 yazılmış ve el yazısı ile de “üçyüz elli TL”yazılmıştır. Alacak borç tutarının aylık kira 650TL hesabı ile yapılması gerekir.
şeklinde karar verilmiştir.
Kiracının kira sözleşmesindeki imzasına ve alacağına açıkca karşı çıkması gerekmektedir. B hususta itirazda bulunmadığı takdirde takip konusu miktar kesinleşmiş olacaktır. Y.6HD nin 5.11.2014 gün ve 2014/10307-11929 sayılı ilamında bu husus ile ilgilili olarak
Davalı borçlular, davacı alacaklıya herhangi bir borçlarının olmadığını, taşınmazın iskan ruhsatının bulunmadığını, taşınmazın kullanma elverişli teslim edilmediğini ileri sürerek borca ve ferilerine itiraz etmişlerdir. Davalı borçlular takibe itirazında, açıkça ve ayrıca kira sözleşmesindeki imzasına ve alacağın miktarına karşı çıkmadığına göre kira ilişkisi ve takip konusu miktar kesinleşmiştir.
şeklinde karar verilmiştir.
Tarafların kira sözleşmesinde kiracının temerrüde düşmesi ile ilgili olarak özel şart belirtilmiş ise kira sözleşmesindeki özel koşul, kiracının aleyhine olmadıkça geçerliliğini korumaktadır. Y.6HD nin 16.2..2011 gün ve 2010/11373 esas 2011/1482 sayılı ilamı ile kira sözleşmesine aykırılık olmaması nedeniyle
Davalı tarafından ibraz edilen kira sözleşmesinin 17.maddesinde aynı dönem için kira bedelinin kira iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin muaccel hale geleceği hükmüne yer verilmiş olup olayımızda takip tarihi ihitari ile,, arka arkaya 2 ay ödenmemiş kira bedeli bulunmamaktadır. Temerrüt gerçekleşmemiştir.
şeklinde karar verilmiştir.
Kira farkı bedelinin ödenmemesi de kiracıyı temerrüde düşürmektedir. Y.6HD nin 5.2.2013 gün ve 2012/17803 esas 2013/1614 sayılı ilamı buna ilişkin olup
Davacı kesinleşen kira tespit kararına dayanarak, 8.2.2010 tarihinde davalı hakkında başlattığı icra takibi ile 2010 yılı kira farkını istemiş, tahliye istemi ödeme emri davalıya 9.2.2010 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı 30 günlük yasal ödeme süresi içerisinde takibe konu fark kira bedelini ödememiştir. Direnme kararı hatalıdır . Davanın kabulüne karar verilmesi gerekmektedir.
şeklinde karara bağlanmıştır.
Temerrüd olgusunu gerçekleştirmeyen bir olgu ise stopajın ödenmemesidir. Y.6HD nin 26.1.2012 gün ve 2011/11810 esas 2012/831 sayılı ilamında
Kira sözleşmesinin hususi şartlar kısmının ikinci maddesine göre stopajın kiracıya ait olduğu kararlaştırılmıştır.Stopajın ödenmemiş olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesi sonucu doğurmaz.
şeklinde hüküme bağlanmıştır.
Temerrüt Faizi
Faiz ; akdi faiz ve kanuni faiz olarak ayrılmaktadır. Sözleşmelerde ödenecek faiz miktarının taraflarca serbest olarak kararlaştırılması halinde aksi faizden söz edilmektedir. Sözleşmelerde kararlaştırılan bir faiz yok ise o halde kanuni faizin uygulanması söz konusu olmaktadır. Temerrüt faizi; borçlunun vadesinde para borcunu ifa etmemesi dolayısıyla geciktiği müddet için alacaklıya ödemesi gereken faizdir.
Gecikme faizi ile temerrüt faizi eş anlamlıdır.Temerrüt faizinin hukuki niteliği, borçlunun para borcun zamanında ödememesi temerrüde düşmesi üzerine kanun gereği kendiliğinden işlemeye başlayan ve temerrüdün devamı müddetince varlığını sürdüren, alacaklının ve zararlarının giderilmesi ilgili kanuni faizdir. Temerrüt faizi, alacaklının muhtemel zararlarının giderilmesi ile ilgili kanuni faizdir. Talep edilmesinin şartı olarak alacaklının zarara uğramasına gerek yoktur. Borçlunun da temerrüde düşmesinde kusurunun olmasına gerek yoktur.
Davalı taraf tacir olup, davanın sebebini oluşturan taşınmaz da davalının ticari faaliyetinde kullanmak üzere kiralanmıştır. Sözleşme ile faiz oranı serbestçe kararlaştırılabilir. Bu nedenle taraflarca serbest irade ile kararlaştırılmış faiz oranı üzerinden faizin hesaplanması gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru olmayacaktır.
Gene bu hususa ilişkin olarak Uyuşmazlıkta; tacir olan taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi gereğince sözleşmeden kaynaklanan alaca aylık %10 gecikme faiz uygulanacağına ilişkin hükmün geçerli olup olmadığına ilişkindir. Tacir olan taraflar arasında kararlaştırılan faiz oranı dikkate alınarak hükmedilen miktara %10 akdi faiz oranı uygulanmasına ilişkin mahkemenin kararı usul ve yasaya uygun olup direnme kararının açıklanan nedenlerle onanması gerekmiştir. “ şeklinde hükme bağlanan Yargıtay ilamı mevcuttur.
Tarafların tacir olması halinde faizin hesaplanmasında TB’nun 88 ve 120. Maddesindeki sınırlamalarının etkili olmayacağı gözetilerek faizin hesaplanması gerekir.
1.5.Temerrüt faizinin sınırı: Ticari nitelikte olmayan kira sözleşmelerinde kira bedeli borcundan yıllık temerrüt faizi, bugünki yasal düzenlemeye göre %18 i aşmayacaktır. Ticari nitelikte olan kira sözleşmelerinde ise TTK madde ‘e göre bono Ticaret Kanununda düzenlendiği için ticari iş sayılmaktadır. Ticari bir sözleşme olmayan kira sözleşmelerinde ödeme için bono kullanılması halinde kiraya veren bono kullanılmasından kaynaklı olarak ticari temerrüt faizi isteyebilmektedir. Şayet kira bedeli yabancı para ile ödenmekte ise ve kira sözleşmesinde temerrüt faizine ilişkin bir düzenleme yapılmadıysa , devlet bankasının o yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı uygulanacaktır.
Temerrüt faizi alacaklı tarafından talep edilecektir. İcra takibi ise tek başına temerrüt faizini kapsamaz.Faiz alacak dışında sonradan da istenebilmektedir. Belirli bir vade bulunmuyorsa temerrüt ihtarını takip eden günden itibaren işlemeye başlar. Temerrüt faizi kural olarak temerrüdün gerçekleşmesi ile işlemeye başlar ve beş yıllık zamanaşımına tabidir. İhtar haklı olmalıdır. İhtarın haklılığını kiralayan ispatlamalıdır. Fesih hakkı bildirilmelidir ve fesih hakkı hemen uygulanmalıdır.
Fesih beyanında bulunabilmek için sürenin geçmesini beklemesine gerek yoktur. Kira bedeli alacağı üçüncü kişiye temlik edilmiş olsa bile fesih hakkı kiraya verene ait olmaktadır.
KİRACININ TEMERRÜNÜN SONUÇLARI
1.1.Sözleşmenin Feshedilmesi
Kiracının temerrüdünün gerçekleşebilmesi için öncelikle kiralananın teslim edilmesi gerekmektedir.
Şayet kira bedelinin kiralananın tesliminden önce ödenmesi yükümlülüğü olsa dahi kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle TBK madde 315 çerçevesinde fesih nedeni değildir. Kiracının muaccel olan borcunu ifa etmemiş olması gerekmektedir. Gene kiraya verenin fesih için bildirimde bulunması gerekmektedir. Fesih bildirimi bir ihtarla yapılmaktadır ve fesih için ihtarın geçerli olması gerekmektedir. Fesih edileceğinin ihtarnamede belirtilmesi gerekmektedir.
Kiracı, kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirimde belirtilen süre içerisinde usule uygun olarak ödeme yapacağı ödeme ike feshi engelleyebilir.
1.2.Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Kiralananın Geri Verilmesi
Kiracının TBK madde 334 kapsamında kiralananı geri verme borcu çıkmaktadır. Kiracının temerrüt hükümlerinin gerçekleşmesi için gerekli olan sürenin sonunda değil fesih beyanında bulunup sözleşmenin sona erdirilmesi halinde yerine getirilmesi gereken bir yükümlülüktür.Bu hak kiraya verenin malik olmadığı durumda kira sözleşmesinden kaynaklanan şahsi bir haktır. Ancak kiraya veren aynı zamanda malik ise o halde mülkiyet hakkından kaynaklanan ayni nitelikteki talep hakkı ile mülkiyet hakkına dayanan istihkak talebi yarışmaktadır.
Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Tahliye Davası
1.3.1.Dava Açma Hakkı
Kural olarak dava açma hakkı sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Temerrüt ihtarı da genellikle akdin tarafı olan kiraya verence gönderilmektedir. Kiraya veren adına onun vekilince de temerrüt ihtarı gönderebilmektedir.
Kiraya veren birden fazla ise sözleşmede birinin diğerini temsil yetkisi mevcutsa o halde temsil yetkisine sahip kişi tarafından da ihtarname gönderilebilmektedir.
Kiraya verenin ölümü halinde ise mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı bulunmaktadır.Bu nedenle ihtarnameyi birlikte çekip birlikte dava açmaları şarttır.
Kiraya veren olmayan malikin ise temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için öncelikle kiracıya malik olduğunu bir ihtar ile bildirmesi gerekmektedir. İhtarda tapu kaydı mevcut olup kiralanın maliki olduğunu ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren kira bedellerinin kendisine ödenmesini ister. Bu ihtar sonucunda ihtar karşılıksız kalırsa, o halde malik temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmektedir. Bu ihtardan sonraki ay kira bedeli malike ödenmez ise o halde temerrüt ihtarı göndermesi gerekmektedir. İkinci temerrüt ihtarı ve TBK madde 325 e göre verilen sürede ödenmeyen kira bedeline dayalı olarak tahliye davası açabilmektedir.
Taşınmazı yeni iktisap eden malikin temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için, öncelikle taşınmazı satın aldığını kiracıya bir ihtarla bildirmekle sorumludur.İhtarın içeriğine bir tapu kaydı ve ihtarın tebliğ tarihinden itibaren kira bedellerinin kendisine ödenmesini de eklemesi gerekmektedir. Bu halde kira bedellerinin ödenmemesi durumu ile karşı karşıya kalındığında ise ikinci bir temerrüt ihtarı ve TBK madde 315 e göre verilen süre içerisinde ödenmemesi halinde yeni malik temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmektedir.
Yargıtay kararlarında da aşağıda belirttiğim üzere davacı sıfatı açıklanmaktadır.
“… Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur.Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurmalıdır.”
Davada Husumet
Temerrüt nedeni ile tahliye davası kiracıya karşı açılmaktadır. Birden fazla kiracı varsa aralarında mecburi dava arkadaşlığı söz konusudur. İhtarname hepsine birden çekilmesi ve dava da hepsine birden açılması gerekmektedir.
Kiracı ölmüş ise mirasçılar arasında mecburi dava arkadaşlığı olduğundan temerrüt ihtarının tüm mirasçılar adına keşide edilip tebliğ ettirilmesi gerekir.
İhtarnamenin Şekil Şartları
İhtarnamede genel hükümlere tabi sözleşmelerde en az 10 gün, konut ve çatılı iş yerleri kiralarında ise 30 gün ödeme süresi verilmelidir. İhtarnamenin tebliğ günü hesaba katılmaz. Tebliğ tarihinin ertesi günü hesaplanmaya başlanmaktadır.
Kira bedelinin nereye ve hangi hesaba yatırılması gerektiği belirtilmelidir.
Ödenmemesi halinde fesih ile birlikte tahliye davası açılacağı karşı tarafa bildirilmelidir.
İhtarnamede istenebilir hale gelen ay isimlerinin ve kira bedellerinin açıkça yazılması gerekmektedir.
Bu şartları taşımayan ihtarname geçerli sayılmamaktadır ve bu ihtarnameye dayalı açılan tahliye davasının ret edilmesi gerekmektedir.
İhtarname kesinleşmiş kira bedelleri için gönderilmiş olmalıdır. Yani kira bedeli muaccel olmalıdır.Diğer taraftan kiracının kira bedelini muntazaman ve sürekli olarak kira sözleşmesinde belirtilen gün ve miktardan farklı olarak yatırmasına rağmen kiraya verence bu hususları sessiz kalarak zımnen kabul etmiş ise kira sözleşmesindeki gün ve miktarda zımnen bir değişiklik yapıldığı kabul edilmektedir. Artık sözleşmedeki şekilde ödeme yapılmadığı için ihtar çekilmesi haklı değildir. Ancak bu hususun geçerli olabilmesi için ödemelerin sözleşmeden farklı gün ve miktarda, sürekli ve muntazaman şekilde ödeme yapması gerekmektedir.
Kiracı kira parasını usulü dairesinde ödemek istediği halde , bunu kabulden kaçınan kiralayanın, sonradan aynı kira alacağı için ihtarname keşide etmesi ihtarın haklılığına engeldir.Kiracının kira bedelini ikametgahda ödemek istemesi üzerine kiraya verenin bunu kabulden kaçınması halinde de daha sonra o aya ilişkin kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ihtar keşide etmesi de haklı değildir. Kiracıya tevdi mahalli tayini yaptırmaya zorlamak imkansızdır.
Kiracının kira bedelini çok az bir noksanla ödemiş olması, örneğin 25 kuruş gibi, nedeniyle ihtar çekilmesi haksız kabul edilmelidir. Bu kadar az noksanlıklar bir hesaplama yanılgısı nedeniyle olmaktadır.
İhtarname iadeli taahhütlü mektup ya da telgraf ile gönderilmiş ve bizzat muhattapa tebliğ edilmemiş ise bu ihtarda geçersizdir. İadeli taahhütlü mektup ihtarı ve telgraf ihtarı Tebligat Kanunu Hükümlerine tabi olmadığından bu gibi ihtarların tebliği bizzat muhattabına tebliğ edilmesi gerekir.Bizzat tebliğ edilmemişse bu ihtara dayanarak temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamaz.
İhtarnamenin tebliği kiracıya tebligat kanunu ve tebligat tüzüğüne göre usulüne uygun tebliğ edilmesi gerekmektedir. Genel mahkemelerde yapılan yargılamada ihtarnamenin tebliği usulsüz olsa dahi kiracı duruşmaya katılıp tebligattaki usulsüzleri ileriye sürmedikçe mahkeme kendiliğinden nazara almaz.
Ancak davalı duruşmaya katılır ve tebligatın usulsüz olduğunu iddia ederse mahkemece bu durumun araştırılması gerekmektedir. Mahkemece ihtarın usulsüz tebliğ edildiğini ileri sürse dahi bu ihtarname temerrüt nedeniyle tahliye davasını esas alınamaz.
İcra takip dosyasıda ödeme emrinin tebliği usulsüz olsa bile icra mahkemesinin yargılaması sırasında davalı duruşmaya gelip tebligatın usulsüzlüğünü ileri sürse dahi davulu borçlu bu ödeme emrinin icra mahkemesinde şikayet yoluyla düzelttirmediği sürece bu tebligatın geçerli olduğu kabul edilmesi gerekmektedir.
Noter aracılığı ile ihtar yapılabilmektedir. Ancak bu bir zorunluluk değildir.
Temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için gerekli şartlar yargıtay kararlarındada aşağıda belirtildiği şekilde açıklanmaktadır.
“…temerrüt nedeniyle tahliye karar verebilmesi için istenen kira parasının veya yan giderin muaccel (istenebilir) olması ve kira bedeli ile yan giderin verilen sürede ödenmemiş bulunması, ihtarnamede verilen süre içerisinde kira parasının ödenmemesi halinde akdin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, ürün kiralarında ise 60 gün, diğer kira ilişkilerinde ise en az on gündür.Kira parası götürülüp ödenmesi gereken bir borçlardan olduğuna kiraya verene götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiracıya ait olmak koşuluyla konutta ödemeli olarak PTT kanalıyla ödenmesi gerekir.Bundan ayrı, sözleşmede özel bir koşul kabul edilmişse bu hususta göz önünde tutulmalıdır…”
Davanın Açılma Zamanı
İhtarname de verilen ödeme süresinin sona ermesinin beklenmesi gerekmektedir. Dava açma bir süreye tabi değildir. İhtarnamedeki ödeme süresi sona erdikten sonra her zaman dava açılabilmektedir.İhtarnameden sonra yeni bir kira sözleşmesi taraflarca yapılmış ise o halde eski döneme ilişkin ihtar tahliyeye esas alınmaz.
Temerrüt nedeniyle tahliye davası en geç temerrüdün gerçekleştiği kira sözleşmesinin bitiminden itibaren yeni başlayan dönem sonuna kadar açılması geremektedir. Aksi halde kiraya verenin temerrüt olgusu gerçekleştikten sonra uzuca süre bekleyip dava açması TMK 2 maddesine uygun olmaz.
İhtarnamede verilen süreler beklenilmeden açılan dava dinlenilmez. Süreden reddi gerekir .
Kiracının kira bedelini ödediğine dair savunmasını ispatlaması gerekmektedir .
Kiraya Verenin Tazminat Talebi
Kiraya veren sözleşmeyi feshettikten sonra ve kiralananın geri verilmesi talebinden sonra, kiracının kusurlu olması nedeniyle sözleşmenin vaktinden önce sona ermesi nedeniyle bir zarara uğramışsa bu zararın tazmin edilmesini de isteyebilmektedir. Bahsedilen zarar müspet zarardır. Kiraya veren kira sözleşmesinin kiracının kusuru ile sona ermesinden dolayı menfaat kaybına uğraması nedeniyle bu talebinde bulunabilmektedir.
SONUÇ
Kiracının temerrüdü TBK madde 315 de düzenlenmektedir. Kiracının temerrüdünün gerçekleşebilmesi için kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödeme de temerrüde düşmesi gerekmektedir. Kiracının temerrüde düşmesi olağanüstü fesih sebebi kabul edilmektedir. Kiracının temerrüdü nedeniyle kiraya verene kanunda belirtilen şartlar yerine geldiği takdirde fesih hakkı tanınmaktadır.
Kiracının temerrüde düşmesi için kanunda belirtilen bazı şartlar mevcuttur. Öncelikle kiracının temerrüdünden bahsedebilmek için geçerli bir kira sözleşmesinden sonra kiralanan kiracıya teslim edilmiş olmalıdır. Kiraya verenin kiralananı kiracıya teslim etmemiş olduğu hallerde kiracının kira bedelini ödememesi nedeni ile temerrüde düştüğü ileri sürülemez. Kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra muaccel olan kira bedelini ödemesi gerekmektedir. Sadece kira bedelinin ödenmesi de gene kiracıyı temerrüde düşmekten kurtarmaz ve kiracının yan giderleri de ödemesi gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin belirli vadeli olması halinde kiracının vadeyi geçirmesi temerrüde düşmesi için yeterliyken belirsiz vadeli kira sözleşmelerinde kiracının temerrüdünün gerçekleşmesi için kiraya verence kiracıya ihtar çekilmesi gerekmektedir. Kiraya verenin kira bedelinin hangi gün ve nereye ödeneceğini belirttiği bir ihtarlada kira sözleşmesini belirli vadeli kira sözleşmesi haline getirebilmektedir.
Kiracının temerrüde düşmesi halinde kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için TBK madde 315 de belirtildiği üzere kiracıya yazılı bir ihtar çekmesi gerekmektedir. Yazılı ihtar da kiracıya kira bedeli ve yan giderleri ödemesi için kanunda belirtilen asgari sürelerden az olmayacak şekilde süre vermesi ve bu sürede de ödenmemesi halinde kira sözleşmesini feshedeceğini bildirmesi gerekmektedir. Bu süreler konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde 30 günden az, diğer kira sözleşmelerinde ise 10 günden az olamaz.
İhtarname oldukça açık ve anlaşılır olması gerekmektedir. Kiracının hangi dönemlere ilişkin kira bedeli borcu olduğunun belirtilmesi de ihtarnamenin açıklayıcı olmasında önemlidir. İhbarnamenin sonuçları ise kiracının hakimiyet alanına girmesi ile ortaya çıkar. İhtarname bizzat kiracıya yapılması gerekmektedir.
Kiraya verenin fesih bildiriminde bulunduktan sonra kiracının kira bedelini ve yan giderleri ödememesi halinde kira sözleşmesi kiraya verence feshedilebilmektedir. Kiraya verenin fesih bildirimini dürüstlük kuralı çerçevesinde uygun bir sürede kullanılması gerekmektedir. Bu fesih sonucunda da kiracının kiralananı geri verme borcu doğacaktır. Kiraya veren kiralananın kendisine geri verilmesini talep edebilmektedir. Gene kiraya veren kiracının kusuru nedeniyle uğramış olduğu zararları da tazminat olarak talep edebilme hakkına sahip olacaktır. Bu tazminat kiraya verenin müspet zararı olacaktır. Kira sözleşmesi sona ermiş olduğu için kiraya verenin kira sözleşmesinden elde edeceği menfaatini elde edememesi nedeniyle uğradığı zararı içermektedir.
KAYNAKÇA
Efrail Aydemir (2016). Türk Borçlar Yasasına Göre Kira Hukuku 4. Baskı Ankara Seçkin Yayınları Emekli Hakim/Avukat
Necat Kurak (2019). Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalar 4. Ankara Adalet Yayınevi Emekli/Sulh Hukuk Mahkemesi Hakimi
Turgut Uygur (2012)Türk Borçlar Kanunu Şerhi Seçkin Hukuk Cilt 2 Yayınevi
Mithat Ceren (2012) Kira Sözleşmesi Tahliye 1.Ankara Yetkin Yayınları
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Tetkik Hakini
Nihat Yavuz (2017). Kira hukuku 6. Ankara Adalet Yayınevi
Prf.Dr. Aral ve Prof Dr. Ayrancı (2015) Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri Yetkin Yayınları
818 sayılı Borçlar Kanunu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Yrd. Doç.Dr. Alpaslan AKARTEPE Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi Türk Borçlar Kanunun 315. Maddesş Çerçevesinde Kiracının Kira Bedelini Ödememede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları Makale
Y.6.HD bin 30.9.2014 gün ve 2014/9446-10649 sayılı ilamı
Yari.6.HD 21.05.2007 Ta. 2007/4 140 -6362 Sayılı ilamı
Y.&.HDnin 30.9.2014 gün ve 2014/9446-10649 sayılı ilamı
Y.12 HD nin 24.2.1999 gün ve 1999/1403 -1976 sayılı ilamı
Y.HDnin 5.10.1998 gün ve 1998/7593-7831 sayılı ilamı
Y.6.HDnin 12.9.2001 gün ve 2001/6137-6494 sayılı ilamı
Y.&.HDnin 29.6.1981 gün ve 1981/4721-6430 sayılı ilamı
Y.6.HD in 9.3.2015 gün ve 2015/1714-2328 sayılı ilamı
Y.8 HDnin 6.2.2017 gün ve 2017/608-1128 sayılı ilamı
Y.HD nin 24.4.2018gün ve 2017/10352 esas 2018/11494 karar sayılı ilamı
Y.6.HDnin 18.2.2015 gün ve 2015/9571-1075 sayılı ilamı
Y.6.HD nin 20.4.2016 gün ve 2016 /4457-3204 sayılı ilamı
6.HD nin 11.2.2016 gün ve 2015 /8355 2016/877sayılı ilamı
Y.6.HDnin 26.2.2015 gün ve 2015/789-1953 sayılı ilamı
Y.6HD nin 1.12.2014 gün ve 2014/12601-13253 sayılı ilamı
Y.6HD nin 5.11.2014 gün ve 2014/10307-11929 sayılı ilamı
Y.6HD nin 16.2..2011 gün ve 2010/11373 esas 2011/1482 sayılı ilamı
Y.6HD nin 5.2.2013 gün ve 2012/17803 esas 2013/1614 sayılı ilamı
Y.6HD nin 26.1.2012 gün ve 2011/11810 esas 2012/831 sayılı ilamı
Y. 8.HDnin 30.4.2018 gün ve 2017/5591 esas 2018/11842 karar sayılı ilamı.
Y.H.G.H nun 15.5.2015 gün ve 2013/6-2249 esas 2015/1362 sayılı ilamı
Y.6.HD nin 1.12.2016 gün ve 2015/10504 esas 2016/6048 karar sayılı ilamı
6.HD 18.1.2016;8845/60 sayılı ilamı
6. HD8.2.2016;5082/667 sayılı ilamı
