YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR?

İMARA AYKIRI YAPI

• Belediye ve  valiliklerden yapıların yapı ruhsatı alınması zorunludur.Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılmasını da yeniden ruhsat alınmasına bağlı tutmuştur.
• Yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde inşaata başlanmalıdır ve 5 yıl içinde bitirilip yapı kullanma izin belgesinin alınması gerekmektedir.
• ‘ Yıl içinde inşaata başlanmayan veya 5 yıl içinde tamamlanmayan ve tamamlanmasına rağmen yapı kullanma izin belgesi alınmayan yapıların yapı ruhsatı hükümsüz kalacaktır. Bu durumd yeniden ruhsat alınması gerekiyor.
• Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının kesmen bittiği takdirde ise  bu kısımların. Kullanılabilmesi için yapı ruhsatı veren belediye veya valilik tarafından yapı kullanma izin ruhsatı alınması gerekiyor. (İskan raporu)
• Yapı kullanma izni bir yapının hukuken bittiğinin tamamlandığının ispatıdır. Yapı kullanma izni alınmadıkça imar hukuku bakımından yapı bitmiş sayılmaz.
• 4736 sayılı KANUN İLE 2. Maddesine imar kanuna geçici madde eklenmiş. Yapı kullanma izni alınmaksızın yapılara geçici olarak  elektrik, su ve telefon  bağlanabileceği hükme bağlanmıştır.
• Yapı kullanma izni alınmadan yapıların kullanılması ya da kiraya verilmesi bir imar suçudur. Yapı sahiplerinden her daire ya da işyeri için para cezası verilir.
• Her yapının bir yapılış amacı vardır. Kullanma izni de bu amaçla veriliyor. Yapı konut se konut olarak kullanmak üzere izin verilir. Herhangi bir yaa kullanma izni alındıkta sonra amacına aykırı olarak kullanırsa o yapı imar hukukuna aykırı yapı statüsüne girer.

İMAR KANUNA AYKIRI YAPILARDA UYGULANAN İŞLEMLER İMAR KANUNU 32. MADDE:

“Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…) (3) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz. (4) Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.”

Yıkım kararı için yukarıda verilen hususların tamamlanmış olması gerekmektedir.

BİR YAPININ İMARA AYKIRI BULUNMADIKÇA RUHSATSIZ OLMASI YIKIM SEBEBİ DEĞİLDİR.

Ruhsat alınmadan yapımına başlanan ancak imar hukukuna ve imar planına uygun olan yapılar yıktırılamaz.  Öncelikle imar planına veya hukukuna aykırı olup olmadığına bakılması gerekir. İmar Kanunu Madde 32 gereğince bir aylık süre verilerek ve cezalı harç alınarak bu tür yapıların ve ilavelerin imar hukukuna uygunluğu ve iznine bağlanması mümkündür.

İzinsiz yapı imar hukukuna ve imar planına aykırı ise yapının imar hukukuna uygun hale getirilme imkanın olup olmadığına bakılır. Taşıyıcı unsurların nitleliklerine zarar gelmeden düzeltilebilme imkanı varsa düzeltmelerin yapılması için sahibine yeterli süre tanınır. (Belediyelerce ve beyan valiliklerce verilen bir aylık süre yapı sahibine verilecek sürenin üst sınırıdır.)Bu süre içinde düzeltmeler yapılır ve gerekçi harçlar da cezalı olarak ödenirse yapıya izin verilmektedir. Ancak izinsiz yapı düzeltilemeyecek    özellikte yada  imar hukukuna göre izin verilmeyecek yapılardan ise bu yapılar hakkında yıkım kararı verilir.

Yıkım konusunda karar alma yetkisi mücavir alanlar içerisinde belediye encümenine aittir. Belediye mücavir alanlar dışında il encümenine ait. İL ENCÜMENİ YERİNE VALİ VEYA BELEDİYE MEVLİSİ ALIRSA YETKİ UNSURU AÇISINDAN HUKUKA AYKIRI KILAR.

Yıkım kararı gibi idari faaliyetlerden menfaati zarar görenler ihlal edilenler işlemin iptali için idari yargıda iptal davası açabilirler

İdari işlemin uygulanmasından sebep uğranılan zarar nedeniyle zarar gören ilgililer idare mahkemesinden tam yargı davası açarak işlem yada eylemin uygulanmasından dolayı uğradıkları zararın karşılanmasını talep edebilirler. Özel hükümlerin bulunmadığı durumlarda genel dava açma süresi 60 gündür.

YAPI KAYIT BELGESİ NEDİR?

İmar Kanunu 22. Maddesinde ; Yapı ruhsatiye almak için belediye, valilik bürolarına yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu ( istisnai hallerde tapu senedi yerine geçicek belge) statik proje, mimari proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesaplamaları, röperli veya ebatlı krokileri eklenmesi gerekir. Belediye veya valiliklerce incelenir ve eksik bulunuyorsa en geç otuz gün içerisinde yapı ruhsatiyesi verilir. Etarihinden itibaren on beş gün içinde müracatçıya ilgili bütün eksik veya yanlışlıklar yazı ile bildirilir.Eksik ve yanlışlar giderilildikten sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç on beş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir. müracaat  Buna göre yapı ruhsatnamesinden sonra en geç iki yıl içinde yapıya başlanmalıdır. 

Yapı kayıt belgesi ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak 31/12/2017 tarihinden önce yapılan bir yapının kayıt altına alınması ve kullanılmasına yönelik olarak verilen, imar bakımından ilave bir hak tanımayan, kazanılmış hak sağlamayan, yapının imar durumu ve ruhsata uygun hale getirilmesi veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar verilen geçerli olan geçici bir belgedir.

Her yapı içi sadece bir tane yapı kayıt belgesi düzenlenebilir. Yapı kayıt belgesi alan vatandaşların bu belgeyi aldıktan sonra belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde ilgili belediyesine, bu sınırlar dında il özel idaresine vermesi gerekir.

İmar Kanunu 32. Madde kapsamında verilen bir yıkı kararı verildiyse uygulanmaz. İmar Kanunu 42 kapsamında bir idari para cezası var ise iptal edilir.

İmar Kanunu Geçini 16 maddesinin 2. Fıkrasında. ;Yapı Kayıt Belgesi alabilecek yapıların ilk grubunda kişilerin mülkiyet sahibi oladıkları Belediye ve Hazineye ait yerler üzerinde yapılan yapılar da vardır. İdarenin mülkiyetinde olan yerler üzerine inşa edilen yapılar için verilmiş olan Yapı kayıt belgesi tapuya dönüşünceye kadar kişiler için hak sahipliğini vi fiili kullanmayı belirleyen bir zilyetlik belgesi olarak değerlendirilebilecektir.

İmar Kanunu Geçici 16 . Maddesinde ikinci grubunda ise kişilerin kendi mülkiyeti içerisine yaptıkları ruhsatsız veya ruhsat ve eklentilerine aykırı yapı yapan kişiler yer almaktadır.  Yap ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunmakla beraber, ruhsat ve eklerine aykırılık taşıyan yapılardaki aykırı imalatlar ise, yapı kayıt belgesiyle kayıt altın alınmak suretiyle hukuka uygun hale getirilmektedir.

İkinci grup tarafından alınan Yapı Kayıt Belgesinin varlığı, yada var olan imar mevzuatına aykırılıkları hukuka uygun hale getirmektedir; yapıda var olan mevzuata aykırılıkları hukuka uygun hale getirmekte ;3194 sayılı kanun uyarınca alınmış yıkım kararları tahsil edilmeyen idari para cezalarının kendiliğinden hükümsüz hale gelmesi sonucu doğurmaktadır. Bu bir af belgesidir.

YAPI KAYIT BELGESİ İLE YAPI YASAL HALE GELİR Mİ?

İmara aykırı yapı ve kaçak yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınarak yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulanmasına kadar geçerli olmak üzere geçici de olsa yasal hale getirilmesi imkanı getirildiğinden maddedeki süre içerisinde başvurulup gerekli işlemler tamamlanarak Yapı Kayıt Belgesi alınmak suretiyle yapının yasal hale getirilmesi mümkündür.

YAPI KAYIT BELGESİ ALABİLECEK YAPILAR 3194 SAYILI İMAR KANUNA TABİ OLAN YAPILARDIR. DOLAYISIYLA BİR YAPININ YAPI KAYIT ALABİLMESİNİN ÖN ŞARTI: İMAR KANUNUNA TABİ ARSA ÜZERİNE YAPILMIŞ  OLMASI GEREKLİDİR.

Ormanda, merada, serada, denir kenarında sahilde ya da yapılaşmaya uygun olmayan ve size ait olmayan taşınmazlar üzerine yapılan yapılar için dahi yapı kayıt belgesi alınabilir ancak daha sonradan kat mülkiyetine geçme ve tapu almak mümkün olmayacaktır.

Yapı kayıt belgesi imar bakımından yeni bir hak tanımaz, müktesep hak sağlamaz. Yani yapı kayıt belgesi alınan yapı 15 katlı, imar planına göre ise 10 katlıdır. Yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm uygulanması halinde 10 katlı olarak yapılır 15 kat olarak değil .