- Taşınmaz mülkiyeti dediğimiz iki ayrımdan oluşmaktadır. Birincisi tam mülkiyet ikincisi ise hisseli mülkiyettir. Tam mülkiyette taşınmazın maliki tek kişidir ancak hisseli mülkiyette taşınmazın maliki birden fazla kişiden oluşmaktadır.
- Hisseli mülkiyet elbirliği mülkiyet ve paylı mülkiyet olarak ikiye ayrılmaktadır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesinin istenilmesi mümkündür.
- Paylı mülkiyete tabi taşınmazın satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi ve satılması mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin de ifa edilebilirliği mümkündür. Yani paylı mülkiyete konu taşınmazın taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi ancak taşınmaz satım sözleşmesinin yerine getirilmemesi halinde dava açılması mümkün olup tapunun satıcı malikten iptal ve alıcı malike tescil talep edilebilir.
- Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ise ortaklar birlikte hareket etmeleri gerekmektedir. Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı mevcuttur. Elbirliği mülkiyeti anlaşmasında veya yasa da elbirliği ortaklığını kimin yöneteceği hususunda belirleme yapılmadıysa o halde ortaklığın tasfiyesini isteme dışındaki tüm işlemler için ortakların oy birliği ile karar almaları gerekmektedir.
- Elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı birine satım vaadinde bulunması halinde sözleşmenin ifa olanağından bahsedilemeyecektir. Sözleşme sadece bir taahhüt olarak kalmaya devam edecektir. Sözleşmenin ifa edilebilir olması için elbirliği ortaklığının çözülmesi gerekmektedir. Elbirliği ortaklığı çözülene dek satım vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcut değildir. Yani elbirliği mülkiyeti malın devri, topluluğun dağılması, paylı mülkiyete geçilmesinden biri ile çözülmedikçe sözleşmenin gereği için dava açılması, tapu iptal ve tescil istenilmesi sözleşmenin ifa edilemeyecek olması nedeni ile reddi ile sonuçlanacaktır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZIN ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİ ORTAKLARI ARASINDA GERÇEKLEŞTİRDİKLERİ TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN AKIBETİ NEDİR?
- Ortakların kendi aralarında gerçekleştirdikleri taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ortaklık çözülmemiş olsa dahi ifa olanağı mevcuttur. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin resmi şekilde yapılması gerekmektedir. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. “Maddesinde Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekilde düzenlenmiş olmalarına bağlıdır.” denilerek belirtilmiştir.
- 1512 Sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. Maddesinde Noterlerin görevleri arasında 3. Gayrimenkul Satış Va’di sözleşmesi yapmak yer almaktadır.
- 05.1954 tarihli 7/17 sayılı içtihadı birleştirme kararı gereğince mirasçılar arasında zamanaşımı cereyan etmeyeceği nedeni ile sözleşmenin ifa olanağı vardır. Dava açıldığında davaya konu mülkiyetin paylı mülkiyete tabi olduğu ortaya çıksa dahi dava reddedilmemelidir. İfa olanağının doğmuş olması nedeni ile davanın diğer yönleri incelenmelidir.
- Elbirliği mülkiyetinde ifa yöntemi : Elbirliği ortaklığına dahil olan paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydı ile satıcı ve elbirliği ortaklığının payının alıcı elbirliği ortaklığına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mümkün olacaktır. Böylece elbirliği ortaklarından birinin tasfiye payı azalacak veya hiç kalmayacak, diğer alıcı elbirliği ortağının ise tasfiye payı artacaktır.
ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNE TABİ TAŞINMAZIN ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINA KONU EDİLMESİ HALİNDE TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN AKIBETİ NE OLACAKTIR?
- Taşınmazın önce taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilmesi daha sonrasında ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ortaklığın giderilmesi davasına engel teşkil etmemektedir. Ortaklığın giderilmesi hususu kesinleştiğinde ortaklık bozulmuş olacaktır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi henüz elbirliği mülkiyetine tabi iken sözleşmeye konu edilmiş olsa dahi sözleşme ifa imkanına kavuşmuş olacaktır.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi sonrasında açılan ortaklığın giderilmesi sonucunda satışa karar verilmiş olunsa dahi satış kararı infaz edilerek mülkiyet üçüncü kişiye tescil edilmemişse Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası kabul edilir. Ancak taşınmazın satış sonucunda üçüncü kişinin mülkiyetine tescil edilmiş olması halinde satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil mümkün olmayacaktır.
- Tescilin mümkün olmadığı hallerde dava dilekçesinde talepte bulunulmuş olmak kaydıyla o halde tescil mümkün olmadığında bedelinin talep edilmesi gerekmektedir. Tescil isteminde ifa olanağının olmaması halinde tazminat istenilmesi gerekmektedir.
Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a aittir. Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde hukuki ve cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her ceza dosyası kendisine has özellikler taşır, bu nedenle avukattan ofiste danışma hizmeti almanız önemlidir.
