KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KİRALANMASI

 Konutların turizm amaçlı kiralanması ve bazı değişiklikler hakkında kanun 7464 sayılı kanun 02.11.2023 tarihinde resmi gazetede yayımlanmıştır.

Bu kanunda konutların turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin genel esaslara, izin belgesi düzenlenmesine, idari yaptırımlara ve turizm amaçlı kiralanan konutların tabi olacağı mevzuata ilişkin hükümler düzenlenmiştir.

TEK SEFERDE YÜZ GÜNDEN FAZLA SÜRELİ YAPILAN KİRALAMALAR BU KANUNUN KAPSAMINDA DEĞİLDİR.

KONUYA İLİŞKİN BAZI KAVRAMLAR;

• Konut;

Konuttan bahsedilen ; Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm kastedilmektedir. Bu turizm amaçlı kiralama için izin belgesi alınabilmesi için tapuda bu şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Konutların turizm amaçlı kiralanması için alınacak izin Turizm Bakanlığıdır.

• İzin belgesi;

İzin belgesinden bahsedilirken Kiraya verenin konutunu gerçek veya tüzel kişilere en fazla yüz gün süreyle kiralamasına izin verilmesi amacıyla düzenlenen turizm amaçlı kiralama izin belgesi kastedilmektedir. Adına izin belgesi düzenlenerek konutu kiraya veren kişi izin belgesi sahibidir.

• TURİZM AMAÇLI KİRALAMA İÇİN İZİN ALMASI GEREKEN KİŞİ;

Konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi olarak tanımlanmıştır. Yani konutun mülk sahibi olabilir veya mülk sahibi değilseniz dahi eğer konut üzerinde intifa hakkı veya üst hakkı var ise o halde de bu belgeyi alabilirsiniz. Gerçek veya tüzel kişi olabilir.

Kiraya verenle turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yap an gerçek veya tüzel kişilere de kanunda kullanıcı olarak atfedilmiştir.

KONUYA İLİŞKİN SORU CEVAPLAR ;

1. TURİZM AMAÇLI KİRALAMA İZNİ NE ZAMAN ALINMALIDIR?

Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.

KİRA SÖZLEŞMESİ YAPILMADAN/KURULMADAN ÖNCE İZİN BELGESİ ALINMIŞ OLMASI GEREKMEKTEDİR.

2. TURİZM AMAÇLI KİRALAMA İZİN BELGESİ NEREDEN ALINIR?

İzin belgesi vermeye Turizm Bakanlığı yetkili olup bu yetki valililer vasıtasıyla kullanılabilir, bu  İzin belgesi ve plaket ücretleri Bakanlıkça belirlenmektedir.

3.İZİN BELGESİ ŞARTLARI NELERDİR?

• Tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm olarak geçen KONUT olması,
• Bu konutun kiraya vereni olan mülk sahibi veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişinin başvuruda bulunması, Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabileceği bildirilir.
• Başvurunun Turizm Bakanlığına yapılması,
• Kiralama süresinin tek seferde 100 günü geçmemiş olması,İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı,
• Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.(Buradan site yönetimi olan binaların, yönetim planı içerisinde yer alan tüm kat maliklerinin oybirliği gerektiği anlaşılmalıdır. )
• ÜÇTEN FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜMDEN OLAN BİNALARDA, BİRDEN FAZLA BAĞIMSIZ BÖLÜM SAHİBİSENİZ ; Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebileceğinden aynı binada yer alan konutların yüzde 25 i kadar için izin belgesi verilir.
• Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda; İşyeri açma ve çalışma ruhsatı aranır.
•   Üçten Fazla Bağımsız Bölümden Olan Binalarda, Birden Fazla Bağımsız Bölüm Sahibi olanlar yine başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı istenir.

NOT: TBK göre kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmemektedir ancak turizm amaçlı kiralama yapılabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin ibrazı istenilmekte olup bu hususta yazılı kira sözleşmesi aranmaktadır.

4. İZİN BELGESİ ALAN KİŞİNİN ÖLÜMÜ HALİNDE NE OLUR?

İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

5.İZİN BELGESİ ALINAN KONUTUN ALT KİRAYA VERİLMESİ MÜMKÜN MÜDÜR?

 İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.

6.KİMLİK BİLDİRİMİ YAPILMASI ZORUNLU MUDUR?

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanır. Kimlik bildiriminde bulunma zorunluluğunun sorumluluğu izin belgesi sorumlu kişidir.

 7.KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ SÜRENİN SONA ERMESİ HALİNDE NE OLUR?

İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda sona erer. Burada herhangi bir fesih bildiriminden bahsedilmediği gibi kira sözleşmesinin feshedilmemesi halinde kendiliğinden uzayacağı da düzenlenmemiş olup süre sonunda sona erdiği düzenlenmiştir. Bu hükümden anlaşılan sözleşmenin süre bitiminde sona erdiği ve ancak yeni bir kira sözleşmesinin yapılması gerektiğidir.

8.YÜKSEK NİTELİKLİ (LÜKS ) KONUT 

23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir.

“ÜÇÜNCE VE DÖRTÜNCÜ FIKRA ŞÖYLEDİR.

 (3) İzin belgesi başvurularında, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur. Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu fıkra hükümleri aranır, izin belgesi örneği site yönetimine iletilir.

 (4) Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilir. Aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

 a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

 b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, üçüncü fıkradaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın, ibrazı zorunludur.”

 Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır.

İZİN BELGESİ ALINMADAN YAPILAN KİRALAMALARA İLİŞKİN  UYGULANACAK                    İDARİ YAPTIRIMLARI

İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI VE izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.
Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere	500.000 TL İDARİ PARA CEZASI VE izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için BİR KEZ DAHA  on beş gün süre verilir.
Verilen sürelere rağmen zin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında,	1.000.000 TL İDARİ PARA CEZASI
İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI
İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Bu fıkra kapsamına giren faaliyetlerin elektronik ticaretine ve tanıtımına imkân sağlayan ve Bakanlık tarafından yapılan uyarıya rağmen yirmi dört saat içinde içeriği çıkarmayan, 23/10/2014 tarihli ve 6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunda tanımlanan aracı hizmet sağlayıcıları hakkında, her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İhlalin gerçekleştiği yayın, kısım, bölüm ile ilgili olarak içeriğin çıkarılmasına ve/veya erişimin engellenmesine karar verilir ve bu karar uygulanmak üzere Erişim Sağlayıcıları Birliğine gönderilir. Ayrıca, bu karara uyulmaması halinde aracı hizmet sağlayıcılar hakkında her bir konut için	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI  İçeriğin çıkarılması ve/veya erişimin engellenmesi kararına karşı sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Sulh ceza hâkimliğince verilen karara karşı 4/12/2004 tarihli ve 5271 sayılı Ceza Muhakemesi Kanunu hükümlerine göre itiraz edilebilir.
Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında	1.000.000 TL İDARİ PARA CEZASI

 

İZİN BELGESİ SAHİBİ OLANLARA İLİŞKİN İDARİ YAPTIRIMLAR

Bakanlıkça istenilen bilgi ve belgelerin otuz gün içerisinde gönderilmemesi, eksik gönderilmesi, yanıltıcı bilgi veya belge verilmesi durumunda	50.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Kiraya verenin miras dışında bir hukuki işlemle değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren otuz gün içerisinde bildirilmemesi durumunda	50.000 TL İDARİ PARA CEZASI
) 11/7/2019 tarihli ve 7183 sayılı Türkiye Turizm Tanıtım ve Geliştirme Ajansı Hakkında Kanun kapsamında turizm payının ödenmesine ilişkin belgenin Bakanlıkça belirlenen süre içerisinde ibraz edilmemesi veya yapılacak denetimlerde bu belgenin sunulmaması halinde	50.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun konum, nitelik ve fiziksel özelliklerine ilişkin yazı, reklam, afiş, broşür, sosyal medya, web sayfası ve benzeri araçlarla kullanıcıya yanıltıcı şekilde tanıtılması veya taahhüt edilen koşulların sağlanmaması veya turizm amaçlı kiralama yapılan konutun sözleşmede belirtilen süreden daha kısa süreyle kullanıcıya tahsis edilmesi hallerinde	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde	100.000TL İDARİ PARA CEZASI
Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde uygulanan yaptırımı takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda	200.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde.	100.000TL İDARİ PARA CEZASI ve asılması için on beş gün süre tanınır
EK VERİLEN on beş gün süre içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda	500.000 TL İDARİ PARA CEZASI
Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda	100.000 TL İDARİ PARA CEZASI ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

 

 7464 SAYILI KANUNUN 4. MADDESİNDE YER ALAN İDARİ YAPTIRIMLARIN ;

(e) bendi hariç olmak üzere birinci fıkrada belirtilen idari yaptırımlar konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri, birinci fıkranın (e) bendi ve ikinci fıkrada belirtilen idari yaptırımlar ise Bakanlık tarafından tayin edilir ve uygulanır.

9.İZİN BELGESİ HANGİ DURUMLARDA İPTAL EDİLİR?

• İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi.
• Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi.
• Kanunun 4 üncü maddenin ikinci fıkrasının (b) bendinin uygulanmasını takiben verilecek otuz günlük sürede izin belgesinin devri için turizm amaçlı kiralama yapılan konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi.
• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi.
• Kanunun 4 üncü maddenin ikinci fıkrasının (ğ) bendinin uygulanmasına rağmen aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi.

**İzin belgesi iptal edilen konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

 10.HALİ HAZIRDA TURİZM AMAÇLI KİRALAMA YAPANLAR BAŞVURUYU NE ZAMAN YAPMALIDIR?

Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, 4 üncü madde hükümleri uygulanır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

YANİ turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından 1 ay içerisinde 01.02.2024 tarihine kadar izim belgesi almak için başvuru yapılacak olup izin başvurusunda bulunmayanlar hakkında idari yaptırımlar uygulanacaktır.

11.KANUN NE ZAMAN YÜRÜRLÜĞE GİRİYOR?

 Bu Kanunun;

 a) 1 ilâ 6 ncı maddeleri ve 18 inci, 27 nci ve geçici 1 inci maddeleri 1/1/2024 tarihinde,

 b) 31 inci ve 32 nci maddeleri 26/10/2023 tarihinden itibaren uygulanmak üzere yayımı tarihinde,

 c) Diğer maddeleri yayımı tarihinde,

 yürürlüğe girer.

---

Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e  aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır.  Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde   cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili  avukattan ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum’da görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız. Ayrıntılı bilgi için 0530 434 48 48 – 0536 930 52 60