Tapu kayıtlarında yer almayan ve sorguladığınız zaman “kayıt bulunamadı” şeklinde ibare gösterilen alanların öncelikle özel mülkiyete konu edilebilecek alanlardan olup olmadığının tespit edilmesi gerekmektedir. Tescil harici bırakılan her alan TMK 713 hükmü gereğince kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik iddiası ile tescil ettirilmeye müsait olmayabilir. Dava açılmadan önce dikkat edilmesi gereken hususlar mevcuttur. Devlet ormanları özel mülkiyete konu edilemez. Ormanlar mülkiyet devri yapılmayan, zamanaşımı ile edinilemeyen yerlerdendir.
Bir taşınmazın orman kadastrosu içerisinde kalıyor olması halinde orman kabul edilerek özel mülkiyete konu edilemeyeceği kabul edilir. Şayet kadastro yapılırken sınırda hata olduğu iddiası mevcut ise kadastro itiraz davası açılarak söz konusu taşınmazın orman vasfında olmadığını bilirkişi incelemeleri, hava fotoğrafları ve tanık delilleri ile birlikte ispat edilmesi halinde sınırın düzeltilmesi mümkündür. Yine kullanılan taşınmazın her ne kadar kadastro çalışmaları ile orman kabul edildiği ve kadastro itiraz sürelerinden sonra kesinleştiği görülse de 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde açılacak kadastro önceki sebebe dayalı tapu iptal ve tescil davaları ile söz konusu taşınmazın hiçbir zaman orman vasfında olmadığı, 20 yıllık zilyetliğin aralıksız olarak sürdürüldüğü ve davacı tarafından imar ve ihya edildiği ve halen kullanmaya devam edildiği 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1, 3402 Sayılı Kanununun 14. maddesinde düzenlenen zilyetlikle taşınmaz edinme koşullarının oluştuğu gerekçesiyle ispatlanması halinde kazanılması mümkündür.
Emsal
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 08.09.2025 T. 2024/4425 E. 2025/5368 K.Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile çekişmeli taşınmazların davacının babası, dedesi ve eklemeli, fasılasız ve nizasız şekilde … tarafından kullanıldığı, davacı tarafından imar ve ihya edildiği ve halen kullanmaya devam ettiği, davacı tarafından 13 05… parsel sayılı taşınmazlardan kısmi feragat edildiği, tanık ve mahalli bilirkişi beyanlarına göre 20 57… parsel sayılı taşınmazların daha öncesinde orman olmadığı ve davacı tarafından kullanıldığı, orman mühendisi bilirkişisi raporunun da bu yerlerin orman sayılmayan yerlerden olduğuna dair tespitte bulunduğu, ziraat ve inşaat bilirkişisi heyet raporunda dava konusu taşınmazların tümünün tarımsal üretim için uygun yapı arz ettiği ve dava konusu taşınmazların bu özellikleri dikkate alındığında kuru tarım arazisi olduklarının tespit edildiği, dava konusu taşınmazların toplam dönümünün 3402 sayılı Kanunun 14/1. maddesinde yazılı kuru tarım arazilerinde 100 dönüme kadar olan sınırdan az olduğu, bu yerlerin devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan yerlerden olmadığı, yine dava konusu taşınmazların … havzası sınırlarının tespitine ilişkin haritanın 1 nolu… sahası içerisinde kaldığının tespit edildiği, … nedeni ile tespit dışı bırakılan taşınmazlarda tespit dışı bırakma tarihi ile dava tarihi arasında eklemeli zilyetlikle birlikte yirmi yıllık kazandırıcı zamanaşımı zilyetlik süresini doldurdukları, bu haliyle 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 713/1, 3402 Sayılı Kanununun 14. maddesinde düzenlenen zilyetlikle taşınmaz edinme koşullarının oluştuğu gerekçesiyle davanın kısmen kabul kısmen reddine, davacının davasının … ili … ilçesi … köyü 13 05… parsel sayılı taşınmazlar yönünden kısmi feragat nedeniyle reddine, 1 45… parsel (eski 1266 parsel), 1 48… parsel (eski 1600 parsel), 1 29… parsel ( eski 1209 parsel), 1 56… parsel (eski 1676 parsel), 1 54… parsel (eski 2057 parsel),1 54… parsel (eski 1306 parsel), 1 56… parsel (eski 1678 parsel),1 54… parsel (eski 1292 parsel) sayılı taşınmazların davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, 1 29… parsel (eski 1847 parsel ve eski 1820 parsel) sayılı taşınmazın 20.151,04 m² olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Aynı sebeplerle açılmış ancak olumsuz verilen karar :
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 01.07.2025 T. 2025/357 E. 2025/5132 K.Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; \” dava konusu taşınmazın, 1965 yılında seri bazda (Ilbıra Serisi) yapılıp kesinleşen orman kadastrosuna göre, orman sayılmayan yerde kaldığı, ilk tesis kadastrosunun yapıldığı 1966 yılında çalılık tespit harici bırakıldığı, Milas 1. Asliye Hukuk Mahkemesinde dava konusu taşınmazın 109 ada 14 parseli kapsadığı, dava konusu taşınmazların üzerindeki zeytin ağaçlarının deliceye aşılanarak yetiştirildiği, 1953 ve 1964 tarihli hava fotoğraflarında tam kapalı makilik, 1974 ve 1992 tarihli hava fotoğraflarında ise kısmen maki bitki örtüsünün temizlendiği, 2009-2012-2015-2018-2021tarihli hava ve uydu fotoğraflarında zeytinlik olduğu, 1959-1977-1996 tarihli memleket haritasında yeşil alanda kaldığı, 2012 tarihli memleket haritasında sarı renkli alanda kaldığı, klizemetre ile yapılan ölçümde %38 meyille sahip olduğunun tespit edildiği, toprak muhafaza karakteri taşıdığı, orman vasfındaki makilik alanlardan olduğu anlaşılmıştır. 3573 sayılı Kanun’un 2 nci ve devamı maddeleri gereğince tahsis edilip imar ve ıslah işlemleri tamamlanarak yetkili makamlarca yapılan temlik işlemine ya da tapuya dayanmadığından taşınmaz üzerinde bulunan ve orman ağacı niteliğindeki delice ağaçlarının aşılanması halinde orman sayılan yerlerde 3402 sayılı Kanun’un 17 nci maddesinin uygulanmayacağı, %12’den fazla eğimli delicelerin muhafaza (koruma) makisi olduğunun kabulü gerekmekte olup bu yerlerin 3402 sayılı Kanun’un 14 ve 17 nci maddeleri kapsamında zilyetlikle kazanılacak yerlerden olmadığı\” gerekçesiyle davanın reddine, dava konusu Muğla ili …. ilçesi …. Mahallesi … sayılı taşınmazın 28.790,40 m² yüzölçümü ve orman vasfı ile Hazine adına tespiti ile tapuya kayıt ve tesciline, birleşen 2021/482 Esas sayılı dosya yönünden; dosya talep edeni … yönünden; davanın mahiyeti gereği kadastro tutanağı devredildiği anlaşıldığından karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
TMK 713. MADDEYE GÖRE TAŞINMAZ TESCİLİ İÇİN MAHKEMELERİN DİKKAT EDECEĞİ HUSUSLAR MEVCUTTUR.
Doğru sonuca ulaşılabilmesi için;
Mahkemece, çekişmeli taşınmazın bulunduğu yörede yapıldığı anlaşılan tüm orman kadastrosu çalışmalarına ilişkin işe başlama, çalışma, işi bitirme ve sonuçlarının askı ilan tutanakları ile taşınmazın bulunduğu yeri orman tahdit sınır noktalarıyla birlikte gösterir onaylı orman tahdit harita örneği ve yine en eski tarihli memleket haritası, hava fotoğrafları ile 1985 – 1990 – 1995 yıllarına ait hava fotoğrafları ve varsa amenajman planı ilgili yerlerden getirtilip dosya arasına konulması gerekmektedir.
Mahallinde, önceki bilirkişiler dışında halen Tarım ve Orman Bakanlığı ve bağlı birimlerinde görev yapmayan bu konuda uzman orman yüksek mühendisleri arasından seçilecek 3 orman mühendisi, bir ziraat mühendisi ve bir harita mühendisi veya olmadığı takdirde bir tapu fen memurundan oluşturulacak bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılması gerekmektedir.
Orman kadastrosu ve 2/B Uygulama Yönetmeliğinin 14. maddesinin (m) ve (o) bentleri gereğince araştırma yapılıp, yukarıda belirtilen eski tarihli belgeler bilirkişiler aracılığıyla çekişmeli taşınmaz ile birlikte çevre araziye de uygulanarak taşınmazın öncesinin bu belgelerde ne şekilde nitelendirildiği belirlenmeli; 3116, 4785 ve 5658 sayılı Kanunlar karşısındaki durumu saptanmalı; tapu ve zilyetlikle ormandan toprak kazanma olanağı sağlayan 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 45. maddesinin ilgili fıkraları, Anayasa Mahkemesi’nin 01.06.1988 tarihli ve 31/13 Esas – Karar sayılı, 14.03.1989 tarihli ve 35/13 Esas – Karar sayılı, 13.06.1989 tarihli ve 7/25 Esas – Karar sayılı kararlarıyla iptal edilmiş ve kalan fıkraları da 03.03.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5304 sayılı Kanun’un 14. maddesi ile yürürlükten kaldırılmış olduğundan, bu yollarla ormandan yer kazanılamayacağı, öncesi orman olan bir yerin üzerindeki orman bitki örtüsü yokedilmiş olsa dahi, salt orman toprağının orman sayılan yer olduğu düşünülmeli;
çekişmeli taşınmazın toprak yapısı, bitki örtüsü ve çevresi incelenmeli; taşınmazın gerçek eğimi, krizimetre aleti ölçülerek, memleket haritasındaki münhanilerden da yararlanılarak kesin olarak tespit edilmeli; hakim gözetiminde, taşınmazın dört yönden renkli fotoğrafları çektirilip, onaylanarak dosyaya eklenmeli;
memleket haritası ve hava fotoğrafları ölçekleri kadastro paftası ölçeğine, yine kadastro paftası ölçeği de memleket haritası ve hava fotoğrafları ölçeğine bilgisayar ortamında (Net-Cad veya benzeri programlar kullanılarak) çevrildikten sonra, bu haritalar komşu ve yakın komşu parselleri de gösterecek şekilde birbiri üzerine aplike edilmek suretiyle, çekişmeli taşınmaz çevre parsellerle birlikte memleket haritası ve hava fotoğrafları üzerinde gösterilmeli; hava fotoğraflarının stereoskop aleti vasıtasıyla üç boyutlu incelemesi yapılarak, temyize konu taşınmazın niteliği ve kullanım durumu ile tasarruf sınırlarının belirgin olarak görünüp görünmediği, ağaçların taşınmaz üzerindeki dağılımları ile aşılı olup olmadıkları ve aşı yaşları ile taşınmazın hangi tarihte zeytinlik vasfını kazandığı belirlenmeli;
yalnız büro incelemesine değil, uygulamaya ve araştırmaya dayalı, bilirkişilerin onayını taşıyan krokili bilimsel verileri bulunan yeterli rapor alınmalı; ayrıca; taşınmazda davacı yararına zilyetlik yoluyla kazanma koşulları oluşup oluşmadığı araştırılmalı, bu kapsamda ziraat mühendisi bilirkişisine inceleme yaptırılıp, taşınmazın zilyetlikle kazanılabilecek kültür arazisi niteliğinde olup olmadığı belirlenip, bu yolda rapor alınmalı;
komşu parsellerin tutanak ve dayanakları getirtilip uygulanarak, bu taşınmazları sınır olarak nasıl nitelendirdikleri araştırılmalı ve bu yolla yerel bilirkişi ve tanık sözleri denetlenmeli;
varsa, zilyetlik tanıkları taşınmazlar başında dinlenerek, zilyetliğin ne zaman başladığı, kaç yıl süreyle ne şekilde devam ettiği sorulup, kesin tarih ve olgulara dayalı, açık yanıtlar alınmalı;
3402 sayılı Kanun’un 14. maddesi uyarınca, davacı adına aynı çalışma alanı içerisinde kayıtsız ve belgesizden başkaca taşınmaz mal tesbit ya da tescil edilip edilmediği ilgili tapu müdürlüğü ve kadastro müdürlüğü ile hukuk mahkemeleri yazı işleri müdürlüğünden sorulup, aynı Kanun’un 03.07.2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile değiştirilen 14/2. maddesi hükmü gözetilerek sulu ve susuz olarak kazanılmış toprak miktarı belirlenip, Kanun’un getirdiği sınırlamanın aşılıp aşılmadığı saptanmalı;
yine çekişmeli taşınmazın bulunduğu yerde imar planı yapılıp yapılmadığı, yapılmış ise ne zaman yapıldığı ve hangi tarihte kesinleştiği, dava konusu taşınmazın imar planında ne şekilde tespit gördüğü araştırılmalı, bu hususlara ait belge ve tutanaklar ile haritalar temin edilerek dosya içerisine alınmalı ve böylelikle taşınmazın imar planı kapsamında kalıp kalmadığı net olarak belirlenmeli;
tüm bu araştırmalardan sonra, taşınmazın zilyetlikle kazanılacak yerlerden olup olmadığı tespit edilerek, öncesi itibariyle orman sayılmayan yerlerden olduğunun anlaşılması halinde, imar ihyanın tamamlandığı tarihten imar planı kapsamına alınma tarihine kadar davacı yararına zilyetlikle kazanma koşullarının oluşup oluşmadığı saptanmalı;
çekişmeli taşınmazın öncesinin orman veya 6831 sayılı Kanun’un 1/J maddesi kapsamında eğimi % 12’yi aşan ve (toprak muhafaza karakteri taşıyan) çalılık niteliğinde olduğunun anlaşılması halinde, çalışma alanında seri bazda yapılmayan orman kadastrosu uyarınca orman sınırları dışında bırakıldığı tarihten, imar planı kapsamına alınma tarihine kadar 20 yıllık zilyetlik süresinin dolup dolmadığı belirlenip dosyadaki tüm deliller birlikte değerlendirilerek oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.
Özşeker Hukuk Bürosu olarak Bodrum İlçesinde görev yapmaktayız.
Bize 0530 434 48 48- 0536 930 52 60 numaralarından ulaşabilirsiniz.
Yazı Özşeker Hukuk Bürosu’na aittir. Kopyalanması halinde cezai işlem uygulanacaktır.
