KİRA BEDELİ ÖDEMEME VE FESİH HAKKI

KİRA BEDELİNİ ÖDEME :TBK m. 313: “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” Kira bedelinin belirlenmesinde herhangi bir sınırlandırma mevcut değildir. Ancak aşırı yararlanma, irade bozukluğu durumları saklıdır.

Kira Bedeli Ne Zaman Ödenir?TBK m. 314 – “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. ”Taraflar kira bedelinin ödenme zamanını dilediği gibi kararlaştırabilir. Sözleşmede hüküm yoksa, kira bedeli her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmesi gerekir. Her ayın sonu, takvim olarak ayın sonu, ayın başında ödenmesinin kararlaştırılması halinde ise ayın ilk günü kastedilir.  Yargıtay kira bedelinin ayın üçüncü gününe kadar ödenebileceği görüşündedir. Kira bedelinin ödenme zamanının sonradan değiştirilmesi mümkündür. Taraflar bu konuda açık bir anlaşma yapabileceği gibi zımni olarak da ifa zamanını değişiklik yapabilirler.

İfa Yeri : Taraflar ifa yerini açıkça belirleyebilir. Uygulamada sözleşmeye genelde ifa yeri olarak genelde Banka belirlenmektedir.Sözleşmede hüküm yoksa kira bedelinin alacaklının (kiraya verenin) ödeme zamanındaki yerleşim yerinde ödenmesi gerekir.

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ HALİNDE ;

TBK m. 315’de adi kira, konut ve çatılı işyeri kirası ayrımı yapmaksızın, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi sonucunda kiraya verenin fesih hakkı düzenlenmiştir. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, konut ve çatılı işyeri kiralarında iki haklı ihtar kira döneminin sonunda tahliye sebebidir.

İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca icra takibi yapılabilir.

Ödenmeyen kira bedeli faizi ile istenebilir. Kira bedelinin taraflarca kararlaştırılan zamanda ifa edilmemesi, kiracının temerrüde düşmesi için yeterlidir, ayrıca ihtar şartı yoktur. Ancak muacceliyetin temerrüt için yeterli olmadığı, kiraya verenin ihtar çekmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Temerrüt faizi oranı sözleşmeyle kararlaştırılabilir. Ticari olmayan işlerde (her iki tarafın da tacir olmadığı) faiz oranı serbestçe belirlenemez. TBK m. 120’ye göre, temerrüt faizi oranı yasal faizin yüzde yüzünü aşamaz. Aksi halde aşan kısmı kısmi olarak hükümsüzdür. Adi işlerde yasal faiz oranı % 9 olduğuna göre, temerrüt faizi oranı %18’i aşamaz. Borçlu tacir ise temerrüt faizi oranı serbestçe belirlenir.

Kira Sözleşmesini Feshetme Hakkı :TBK m. 315- “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” Sürelerin uzatılması mümkündür fakat kısaltılması mümkün değildir.

TBK m. 315 hükmü konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi için de geçerlidir.

Feshin Koşulları :

• Kiralanan teslim edilmiş olmalıdır.”Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse” şeklinde ifade edilmiştir. Kiralananın teslim edilmemesi fesih hakkının doğmasını engeller.
• Kira bedeli veya yan gider borcu muaccel olmalı,
• Kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcunda temerrüde düşülmesi kira sözleşmesini fesih hakkı vermektedir.
• İhtarla mehil(süre) tayin edilmelİ
• Mehil (süre) içinde borç ödenmemeli
• Fesih bildirimi

• EBK da yan giderlerin ödenmemesi fesih sebebi sayılmamaktadır. Kira bedeli veya yan giderleri ödeme borcu muaccel olması gerekmektedir.
• Daha önce işleyen temerrüt faizinin ödenmemesi de fesih sebebi olarak kabul edilmektedir. Bunun sebebi temerrüt faizinin kira bedelinin içinde olmasıdır.
• Ceza koşulunun ödenmemesi ise bir  fesih sebebi sayılmamaktadır . Ancak bu durum adi kira sözleşmeleri için geçerli olmakla birlikte konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin ödenmemesi cezai şarta bağlanamaz.
• TBK m. 317’deki temizlik ve bakım giderleri ile depozitonun ifa edilmemesi TBK m. 315 uyarınca fesih sebebi değildir. Bu durum teminat yükümlülükleri bakımından da geçerlidir. Örneğin belli bir süre içinde teminat mektubu getirilmemesi fesih sebebi olacağının kararlaştırılması geçersizdir.

Stopajın ödenmemesi kira bedelinin ödenmemesi anlamına gelir mi?

İşyeri kiralarında stopajın kira bedeline dahil olup olmadığı tartışmalıdır. Stopajın düşmesi halinde aradaki farkın kiraya verene ödenmesi gerektiği kabul edilmektedir.

• Yargıtay stopajın ödenmemesini bir tahliye sebebi olarak görmemektedir. Buna gerekçe olarak ise stopajın ödenmemesinden dolayı kiracının sorumlu olmasını belirtmektedir. Ancak öğretide Yargıtay kararı eleştirilmektedir.

  İhtarla Mehil Tayin Edilmesi gerekmektedir:Kiraya veren sözleşmeyi feshetmeden önce kiracıya son bir süre tanıyarak mehil vermelidir.TBK m. 315’te azami süreler düzenlenmiştir. Bunlar şöyledir:Adi kira sözleşmesinde süre 10 günden, Konut ve çatılı işyeri kiralarında 30 günden az olamaz. Kiraya veren kiracıya daha uzun süre verebilir, ancak kısa süre veremez.Kanunda öngörülenden daha kısa süre verilirse, kira sözleşmesi feshedilemez. Ancak ihtar TBK m. 352 uyarınca haklı ihtar yerine geçer. İhtar yazılı olarak verilmelidir. Yazılı olma geçerlilik şartıdır. Yargıtay eski tarihli bir kararında elektronik posta ile yapılan ihtarı geçerli kabul etmiştir. Yine İcra İflas Kanunu m. 269 uyarınca yapılacak olan ve tahliye istemini içeren ödeme emirleri de yazılı olma şartını yerine getirir.

• İhtarnameyi kiraya veren düzenler. Kira sözleşmesinin yasal devri halinde kira bedelinin ödenmemesine dayalı olarak ihtarname gönderme hakkı yeni malike aittir. (Ancak yeni malik kira bedelinin kendisine ödeneceğini ihtar etmiş olmasını arar.)İhtarnamede  verilen süre içinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça belirtilmesi gerekir. Fesih iradesini içermesi şarttır. Aksi halde geçerli olmaz. Kiracı kira bedelinin ödenmemesi halinde kira sözleşmesinin feshedileceğini bilmesi gerekmektedir. Hangi yasal yollara başvurulacağı da açıkça gösterilmelidir. Tahliye mi? Akdin feshi mi? İhtarnamede ödenmeyen kira bedelinin belirli olması ve doğru gösterildiğinde emin olun.

TBK m. 348’i dikkate almak gerekir.İhtarnamenin muhatabı kiracı olup birden fazla kiracının var ise  ihtarnamenin bütün kiracılara gönderilmesi gerekir.

Belirlenen Süre İçinde Kira Bedeli Ödenmemesi gerekiyor. İhtarın kiracıya ulaştığı andan itibaren süre işlemeye başlar.Birden fazla kiracının varlığı halinde süre, ihtarın tüm kiracılara varmasından itibaren başlar. Kira bedeli banka hesabına yatırılıyorsa, belirlenen sürenin sonunda hesaba geçmemesi fesih hakkının doğması için yeterlidir. Ancak ödeme kiraya verenden sebeplerle yapılamazsa, kiraya veren ifaya engel olmak için hareketlerde bulunur, ödemeyi almaz veya ödeme yerini bilerek bildirmezse vs. fesih hakkı doğmaz.Sürenin dolmasından sonra yapılan ödeme artık feshe engel değildir. Ödemeyi kirayaveren alsa dahi artık fesih şartları oluşmuştur. İşleyen faizlerin de ödenmemesi de kiraya verene sözleşmeyi feshetme hakkı verir. Ancak faizlerin ödenmemesinin fesih hakkını doğurması için fesih ihtarında bu faizlerin de belirtilmesi gerekir. Eksik ödenen miktar çok azsa, dürüstlük kuralı gereği kira sözleşmesi artık feshedilemez.

KİRACI TAKAS TALEBİNDE BULUNABİLİR Mİ?

Kiracının alacağı varsa, takas hakkını kullanıp, eksik kalan kalan kısmı ödeyerek feshi engelleyebilir.  Takas hakkının ödeme için belirlenen süre içinde kullanılması gerekir. Kira tespiti davası sonuçlanınca kiracı, mahkemece belirlenen artışı geçmişe dönük ödemek zorundadır. Aksi halde kiraya veren TBK m. 315’e göre sözleşmeyi feshedebilir. Kira artış oranı sözleşmeyle belirlenmişse, kiracı, sözleşme uyarınca artırılacak kira bedelini ödemek zorundadır.

Fesih Bildirimi: Belirlenen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiraya verenin süre sonunda fesih beyanında bulunması gerekir. Kiraya veren ihtarnamede kira bedelinin ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini bildirebilir ve aynı ihtarname ile fesih beyanı da mümkündür.

Fesih beyanı kural olarak şekle bağlı değildir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih beyanının yazılı şekilde yapılması gerekir (TBK m. 348).

Fesih beyanını kiraya verenin yapması gerekir. Birden fazla kiraya veren varsa, elbirliği mülkiyetinde kararın oybirliğiyle (TMK m. 640); paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğuyla (TMK m. 691) alınması gerekir.

Aile konutu söz konusuysa, TBK m. 348 gereği, kiracı olmayan eşin bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi halinde, fesih beyanının her iki eşe yöneltilmesi gerekir.

FESİH HAKKINDAN FERAGAT MÜMKÜN MÜDÜR?

Kiraya veren fesih hakkından feragat edebilir.

Dikkat !Kiraya verinin uzun süre fesih hakkını kullanmaması, kira bedellerini almaya devam etmesi feragat anlamına gelebilir. Kirayaveren bir kere süre verdikten sonra tekrar yeni bir süre verirse ikinci süre verme ile fesih hakkını kullanmış olur.

Feshin Sonuçları :Fesih beyanı ile kira sözleşmesi fesih beyanının kiracıya vardığı andan itibaren ileri etkili olarak sona erer.

Kira sözleşmesinin şerh edilmesinin bu halde bir fonksiyonu yoktur. Şerh, borca aykırılığa karşı kiracıyı korumaz.Kira sözleşmesinin feshine rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse, kiraya veren tazminat isteyebilir

Zamanaşımı :Kira alacağı TBK m. 147 gereği 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Kira bedelinin tek seferde ödenmesi kararlaştırılmışsa (YILLIK) zamanaşımı süresi TBK m. 146 gereği 10 yıldır.

Web sitesi içerisindeki tüm makale ve içeriklerin telif hakkı Avukat Sevin Özşeker Karabudak’a ve Av. Derin Özşeker ‘e  aittir. Web Sitesi içerisinde paylaştığımız genel hukuki bilgiler ve yargıtay kararlarının kullanılması halinde oluşabilecek mağduriyetlerden tarafımız hiçbir sorumluluk almamaktadır.  Bu web sitesindeki makale ve içeriklerin izinsiz olarak başka sev sitelerinde paylaşılması ve kullanılması halinde   cezai işlem yapılacaktır. Yazılar bilgi vermek amacı ile paylaşılmakta olup konu ile ilgili  avukattan Bodrum İlçesindeki ofisinden danışmanlık alınması gerekmektedir. Her konu kendi içerisinde farklıdır. Yazıların kullanılmasından kaynaklı mağduriyetten tarafımız sorumluluk almamaktadır. Hukuk büromuz Bodrum ilçesinde  görev yapmaktadır. Genellikle Bodrum’daki uyuşmazlıklarla ilgili davalara bakılmaktadır. Bodrum Avukatları olarak Muğla Barosuna bağlı avukatlarız